正しい見積書と収支計画書の見方
見積書・収支計画書を見る際のポイント
今まで何度かお伝えしてきましたが、アパート・マンションは、ただ安く建てればいいというものではありません。
事業として成功するためには、正しい目的をもって、正確な市場調査の元、入居者様に選ばれる物件を作ることや、長期間のお付き合いになるパートナー選びが大切です。
ここでは、そのパートナーから提出される『見積書・収支計画書』を見る際のポイントをご紹介いたします。
『見積書・収支計画書』を手にしたら
まずは、表面利回り10%以上が確保されているかを確認してください。
利回りは、税込総建築費÷年間家賃収入 で計算します。礼金は含めません。
この簡単な計算で、リスクに備えが出来ているかどうか検証できます。
賃貸経営にはリスクはありますが、この表面利回りが10％以上あれば、将来のリスクへの備えができていると言えます。
建築費が高かったり、あるいは家賃収入が少なかったりすると、将来的に家賃収入より、銀行への借入金返済のほうが多くなってしまう、いわゆる赤字経営になってしまいます。
大手の会社の中には、いわゆる家賃保証を売りに安心を訴える会社もありますが、家賃保証があるから安心とは言えません。家賃保証も永遠に続くものではないからです。
家賃保証が無くなった時、借上げ賃料が下がったとき、綱渡りの賃貸経営になってしまわないかどうか、この簡単な指標で測ることができます。
その他、金利上昇を見込んでいるか、修繕積立金を含んでいるかのチェックも重要です。
諸経費や追加工事を見落とさない
意外と見落としがちなのが、諸経費や追加工事です。
まず、諸経費ですが、自動車を購入するときと同じように、アパート・マンション建築にも、申請費用や税金などの諸経費が必要です。
諸経費に漏れがないか、必ず営業担当者に確認するようにしましょう。
また、追加工事に関しても、確認しておくことがベストです。
建設会社は、今まで何棟ものアパート・マンションを建築してきたプロの集団ですから、どんな建物を建てると、後からどんな追加工事が発生するか想像が付きます。
地主様が気づいていない部分の追加工事をわざと隠しておいて、後から追加工事で売り上げアップを狙うような会社はないかと思いますが、念のため『私が気づいていないだけで、後から必要になる工事はありませんか？』と確認をしておきましょう。