【賃貸経営】テラスハウスで賃貸経営を選ぶメリットとデメリットとは？経営のポイントを解説！

テラスハウスとはどのような住宅を指すかご存じでしょうか？
賃貸住宅にはテラスハウスに似た住宅がたくさんあります。テラスハウスとはどんな住宅を示すのか確認しておきましょう。また、似た住宅や表現についても、その違いを理解することも大切です。

テラスハウスは、複数の住戸が連なっている住宅形態です。法的には「長屋」という区分けになります。長屋のなかでも階段や通路、庭、駐車場なども住戸ごとに区分けされ、共有部がありません。一般的に「連棟長屋」とも呼ばれ都市部や住宅地によく見られます。

典型的な形態として、横に長い一つの建物が壁で区切られ、庭や駐車場がある２階建ての住宅が横に連なっているよう並んでいるのが特徴です。テラス付きの物件が多いのでテラスハウスと呼ばれるようになりました。
敷地内に共有の庭や通路が存在することもありますが、それぞれの住戸がプライバシーを保つことが可能です。

テラスハウスという名前はテレビ番組で広く知られるようになりました。テラスハウスはシェアハウスという意味ではないのですが、おしゃれで都会的、近代的なイメージが浸透したのは確かです。
実際の物件も入居者のイメージを想定したおしゃれな物件が多く、若い単身者やファミリー層をターゲットとしたデザインで人気があります。

テラスハウスは一戸建てに比べて手ごろな価格で住めるのに、プライバシーや自由度が高いということも人気の理由です。隣人との適度な距離感と、個人の自由な空間が確保されているというコンセプトが現代人の生活スタイルに合わせやすい特徴があります。

こうした人気を背景に、繁華街から少し離れた場所や使いにくい形をした土地などで他の賃貸住宅との差別化としても広まっています。

テラスハウスに似た住宅の形があります。テラスハウスを調べると似たような造りなのに違う名前がたくさん出てきます。なんとなく似ているイメージでもテラスハウスとは違うものがあります。混同しないように似た住宅の違いについて確認しておきましょう。

①メゾネットとの違い

一般的にメゾネットとは、アパートなどの集合住宅で1戸に1階と2階の2フロアがつながって利用できる構造を指す言葉です。
テラスハウスも2階建てが多いのですが、テラスハウスは2階建てであるとは限りません。2階建てのテラスハウスは「メゾネットタイプのテラスハウス」ということになります。

②重層アパートとの違い

重層アパートとは、外観から各部屋に入るための階段や廊下などがついていない箱形のアパートです。住民は各部屋専用の扉から部屋に入れるようになっています。住民の共有部がないことで法律的にはテラスハウスと同じ「長屋」に分類されます。
テラスハウスとの違いは縦ではなくフロアごとに居住空間が分かれているという点です。玄関がそれぞれ分かれているということ以外は一般的なアパートと同じです。

③タウンハウスとの違い

タウンハウスの建物はテラスハウスと同じ特徴をしたものが多く、最も混同されやすい住宅です。テラスハウスと大きく違うのは、個々の庭や駐車場などがついていないことです。共有の部分が多く建物一帯が小さな町（タウン）のように形成されることからタウンハウスと呼ばれます。

④ガレージハウス

ガレージハウスとはシャッター付きのガレージを備えた住宅のことです。ガレージ付きの住宅は多くありますが、特にガレージがついている特徴が大きい場合、その物件の特徴やアピールポイントとしてガレージハウスと呼ばれます。
最近ではガレージ付きをコンセプトにしたテラスハウスが増えていますが、テラスハウスに必ずガレージがあるわけではありません。

賃貸住宅にはアパート、パンション、戸建てなど様々な形態があります。その中でテラスハウスを選ぶには理由があります。テラスハウスで賃貸を行うメリットについて確認しておきましょう。

テラスハウス経営における大きな利点は、活用に工夫が必要な土地を有効に活用できることです。

活用に工夫が必要な土地とは

• 駅や郊外から離れて生活の利便性が競合に比べて劣る立地
• 土地の形が縦長で、道路に接している面積が少ない土地
• アパートを建てるには狭く、戸建てには大きすぎるなど使いにくい広さの土地

上記のような土地では入居者が集まらなかったり、経営に適した建物を建てられなかったりすることがあります。テラスハウスは狭い土地でも最大限に有効活用し、庭や駐車場付きの戸建てに近い住環境、おしゃれで魅力的なデザインなどを提供することで利便性の高い立地にある競合との差別化ができます。形や大きさに問題のある土地を有効活用できることも大きなメリットです。
変形の土地ではテラスハウスの横に長いという特徴を活かせる場合があります。
道路との設置面積が狭い土地は活用しにくく土地の価値が低く評価されます。売却しても安く買い取られてしまう土地や、安く売りに出されている土地を購入することで賃貸物件の建設コストを抑えて利益が出やすくするのも、賃貸を上手に運営する方法です。

テラスハウスの建築費用はアパートやマンションに比べて低い傾向があります。初期費用が安くなればその分利回りは高くなるということです。低コストで魅力的な住環境を提供できれば入居も安定しやすくなります。

テラスハウスの利回りが高くなりやすい理由

• 木造住宅が多いので建築コストが安くなる
• 小規模で始められる

鉄筋造の建物で10戸以上のアパートやマンションなど、規模が大きい賃貸では初期費用は億単位となります。テラスハウスは戸建てに近い形で建設することがで、1棟で2戸からと、小規模から始められるのも魅力のひとつです。
また、空き家や古くなったアパートをテラスハウスへとリノベーションすればさらに初期費用を抑えることができます。

テラスハウスはファミリー層からの需要が高く、長期入居を前提とする場合が多いので入居が安定しやすくなります。

賃貸経営では空室により家賃収入を得られない空室リスクは常に考えておかなければならない問題です。部屋数が多く単身者向けの賃貸は戸数が多い分、空室のリスクをカバーしやすい特徴があります。一方で数年単位の短期の入居が多く、近隣環境の変化や競合の動向、常に入居者を獲得し続けるための戦略と労力が必要になります。

入居者が安定しやすい戸建てやテラスハウスの場合は長期の入居を前提としたファミリー層の需要が高く、入居の安定が図れれば大きなメリットとなります。

テラスハウスの経営には、立地条件が重要です。
「立地の悪い土地の有効活用ができる」というのは大きなメリットですが、テラスハウスを建てればどこでも需要を高められるというわけではありません。人が住む場所ですので、ターゲットとなる顧客に需要がない立地では入居者は集まりません。

ターゲットとしている住人の生活が満たされないような立地では、どんなにおしゃれで、住宅自体に問題がなくても入居者は集まりません。
どのようなニーズがあり、ニーズを満たすものが地域にあるかということはしっかり調べておく必要があります。

テラスハウスは一般的に部屋数が少ないため、1戸当たりの空き室リスクが大きい傾向があります。

例えば1棟で10戸あるマンションでは空室が1戸の場合、入居率は90%です。しかし1棟2戸のテラスハウスの場合は、1戸の空室で入居率50％になってしまいます。つまり、1つの空室で家賃収入が半減してしまうということです。

テラスハウスでは建築コストの安さや家賃設定を高くできることから表面利回りが高くなる傾向ですが、こうした空室リスクに対するデメリットも理解し、対策を立てておくことが大切です。

テラスハウスは修繕や改築等の必要性が発生すると、権利の問題が生じるためマンションのような分譲売買には向いていません。

テラスハウスとして建てられた物件を分譲住宅として売買していることがあります。不動産投資としてテラスハウスの1室を購入して賃貸するということもありますが、あまりおすすめはできません。

テラスハウスは1棟で1つの建物として認められています。壁や屋根など共有している部分に破損が生じた場合、自分の所有部だけを勝手に補修することができません。
通常のアパートや分譲マンションでは大家や管理会社など統括する人がいます。しかしテラスハウスの場合、分譲で購入してしまうと管理者がいないので、所有者同士の話し合いで解決する必要があります。

修繕が必要になったときの問題点

• 誰が費用を支払うのか
• 破損、劣化の責任はだれにあるのか
• 費用負担の割合は
• 修繕の予算や委託する業者はどうやって選ぶのか
• 修繕のスケジュールはだれの都合に合わせるのか

このようないろいろな問題が発生し、老朽化が進んでも修繕できないというケースが起きてしまので注意が必要です。
テラスハウスで賃貸経営をする際は1棟まるごと所有することでこうしたトラブルを防ぐことができます。

テラスハウスに入居する人はどのようなことに期待して入居してくるのかご存知でしょうか。入居者が期待するテラスハウスと実際の物件に差があれば入居者は集まりません。
この章ではテラスハウスに入居する人が得られるメリットについて解説します。

戸建てに住みたい理由

• 上下階の音の響きが気になる
• 家族がいるので部屋数が欲しい
• 自分専用の庭や駐車場が欲しい

お子さんのいるご家庭では、子どもの歩く音が気になったり、家族分の部屋数が必要になったりします。テラスハウスの多くが2階建てで、階によってプライバシーを区分できることもメリットの1つです。

戸建てに住めない理由

• 戸建てを買いたいけどお金がない
• 戸建てに住みたいけど転勤などが多く長く住めない
• 子育ても終わった世代が家を立てるより借りたほうが経済的

テラスハウスを選ぶ最も大きな理由は戸建てよりも安く、戸建てに近い環境の住宅を手に入れる事ができるということです。特に持ち家となると毎月のローンだけではなくメンテナンスや修繕費など維持費もかかります。築年数が進めばいつかは解体費用も必要になるので、総合的に考えて賃貸を選ぶ人も増えています。

持ち家に掛かる費用

• 住居費用（土地・建物・設備）
• 税金（固定資産税、贈与税、相続税）
• 維持費（シロアリ・外壁・屋根・ガス・水回り・他修繕費など）
• 保険（地震・火災保険）
• 解体費用（築年数が進み取り壊すとき）

賃貸であればこのような諸費用がかかりません。引っ越したい理由ができても少ない費用で住宅を変えることもできます。こうした経済的なメリットも入居者がテラスハウス賃貸を選ぶ理由です。

テラスハウスという名前を広めたテレビ番組の影響もあり、「テラスハウス＝おしゃれな住宅」というイメージを持たれている傾向があります。

テラスハウスはデザインにこだわった物件が多く、外観や内装におしゃれなアレンジがされていることが特徴です。また、ガレージハウスタイプやデザインにこだわった物件は人気があります。
近代的な住宅の形態としての利便性や特別感もテラスハウスに住むメリットの１つです。

テラスハウス賃貸を建てる土地を探す際、どのようなポイントに気を付けて選べばよいのでしょうか。また、今持っている遊休地はテラスハウスに向いているのでしょうか。
この章ではテラスハウスに向いている土地とはどのような特徴があるかについて解説していきます。

テラスハウスの賃貸経営では駅や繁華街から少し離れた立地が向いています。一般的に、駅や繁華街に近い立地は需要が高く、賃貸価格も上昇します。需要の高い立地では土地代も高くなるのでアパートやマンションなど戸数の多い賃貸のほうが有利です。戸数の少ないテラスハウスではメリットを上手に生かすことができません。

テラスハウスは駅や繁華街などから離れた立地のほうが向いています。利便性がやや悪く、入居者が集まりにくそうな立地のほうが土地代を低く抑えることができるからです。家賃を抑えた庭付きメゾネットタイプの賃貸など、テラスハウスのメリットを生かし、需要の高い地域の賃貸との差別化を図り、魅力的な選択肢とすることができます。

テラスハウスを建築するには土地はゆとりを持った広さがあったほうが望ましいでしょう。テラスハウスのメリットは駐車場や庭がついている賃貸という点です。また隣接する壁は生活音が気になりやすくなります。土地の広さにゆとりがあれば、できるだけ生活区域の隣接を避けることもできます。

土地の形状や道路に接している面積は悪くても、土地の価格が安くなることを活かして利回りを高くしたり、家賃を低く設定して入居者を集めやすくしたりと、様々な経営戦略で活用することができます。

テラスハウスはファミリー層に需要の高い賃貸なので、ファミリー層が住みにくい地域では需要が見込めません。
テラスハウスに住む人の大きなメリットは、戸建て賃貸に近い住宅を安い家賃で住むことができる点です。

単身者には広すぎて、庭や駐車場の管理が負担になってしまうことがあります。テラスハウスの特徴ではファミリー層の需要が多い傾向です。建物の設備や性能以前の問題として、地域の利便性が悪いと入居者を集めることが難しいでしょう。

ファミリー層に需要がある地域とは

• 学校までの距離が近い
• 病院や公共施設が近い
• 近隣に同じ世代の人が多い
• 工場や大きな通りなどの危険が少ない
• 買い物できる場所が多い

駅や繁華街などから少し離れた立地のほうがテラスハウス賃貸には向いていると解説しましたが、離れすぎて生活が不便すぎるような立地では入居者はなかなか集まりません。

ターゲットとするファミリー層にもいろいろなタイプがあります。
車や駅、バスなどの交通手段も含めて、ターゲットとするファミリー層に需要がある立地が向いています。

賃貸経営では入居者の需要を満たし、入居率を高めることが大切です。この章ではテラスハウスの賃貸経営をする際に、入居率を高めるポイントについて解説していきます。

6-1 )ターゲットを決めておく

6-2 )どんな付加価値をつけるのか

6-3 )必要とされる設備をそろえる

テラスハウスを経営する際に、経営してみないとわからなかったことや、備えておくべきリスクなどの注意点があります。この章ではテラスハウスを賃貸物件として運営する際の注意点を解説していきます。

テラスハウスでは共有部がないため、隣接している住戸同士でのトラブルが起こりやすいです。トラブルを未然に防ぐためにも、住民間のルールを明確に定めることが重要です。

ルールの例

• 騒音に関するルール
• ゴミの分別ルール
• 共有スペースや境界の取り扱いに関するルール

ルールはトラブルを軽減し、住む人が気分よく毎日を過ごしていくためにも重要です。トラブルが起きれば入居率が下がってしまいます。
ルールはあらかじめ住民全員が了承し、しっかりと守ってもらう体制を作り維持していくことも大切です。

テラスハウスの住戸は壁でつながっているため、生活居住エリアができるだけ隣接しないような間取りを工夫することが望ましいでしょう。騒音トラブルは集合住宅で最も多いトラブルの一つだからです。例えば、リビングや寝室などの生活空間を隣接する壁に近づけることを避け、水回りや廊下などの非生活空間を隣接させるなどの工夫が考えられます。

1棟に3戸以上作った場合、挟まれた住戸は隣接する住宅の音や採光などの影響を受けやすくなります。テラスハウスは箱形の建物を縦に分割しなければならないわけではありません。建物の凹凸や構造を利用して様々なデザインが考えられます。

間取りを考える際は住みやすく、トラブルが起きにくいように工夫することが大切です。

テラスハウスで賃貸経営をするには、経営リスクへの備えも大切です。賃貸経営もビジネスなのでリスクは必ず存在します。テラスハウスという物件の特徴にかかわらず、賃貸のリスクについて基本的な知識を確認しておきましょう。

ルールの例

• • ①空室リスク

空室リスクは、入居者がいない期間に収益が発生しないことです。表面利回りや家賃設定などを考える際、いつも必ず部屋が埋まっているわけではありません。また、なんとなく住宅があれば誰かが住んでくれるわけでもありません。空室リスクを避けるためには入居率を高めるための広告やイベントなどの効果的な施策が必要です。

• • ②金利リスク

金利リスクは、金利の変動によって借入金の返済額が変わるリスクです。賃貸物件を建てる際に一括で支払える人は多くありません。多くの場合銀行などから融資を受け、家賃収入を得ながら返済を行います。金利リスクを軽減するためには、固定金利の契約や金利上昇に備えた資金計画が必要です。

• • ③家賃下落リスク

家賃下落リスクは、地域の需要の変化や競合物件の出現により家賃を下げなければならないような状況が発生するリスクのことです。また住人トラブルや事故の発生などにより物件の評判が悪くなることでも家賃が下落するリスクがあります。これに対処するためには、需要動向を常に把握し、住人トラブルの防止、適切な家賃設定や付加価値の提供が必要です。

テラスハウスの経営には、専門的な知識と経験が不可欠です。だからこそ、信頼できる経験豊富な業者の選定が肝心です。
業者には経営のコンサルティングから物件の選定、建設、管理までを任せることが期待されます。

信頼できる業者を見つけるためには、複数の業者に相談し、比較することも大切です。信頼性や提供サービス、費用などを比較することで、最良の業者を選び出すことが可能です。

テラスハウス経営では、立地や間取り、賃貸経営のルール作りなど、細かな部分にまで配慮する必要があります。利回りや経費、リスク管理も重要であり、健全な経営を行うためにはそれらを適切に把握し、計画的に取り組むことが必要です。

入居者のニーズに合わせた付加価値の提供や、信頼できる業者の選定も成功の鍵となります。

全ての要素をバランスよく考慮し、計画的かつ戦略的な経営を行うことで、テラスハウス経営の成功につなげることができます。常に入居者の視点に立ち、快適な生活環境を提供することを忘れずに、適切な管理と運営を心がけましょう。