【超初心者向け】オーナーになったら賃貸管理会社はどうやって選べばいいの？役割とポイントを解説

賃貸管理会社と一口に言っても、各社様々な特徴や業務範囲の違い、得意不得意の違いがあります。そんな中でも経営を安定させるために、良質な委託先を見つけるための選び方があります。

賃貸管理会社の選び方で失敗しないために、まずはオーナー自身が委託する目的を明確にしておくことが大切です。
オーナーは管理会社にどのような業務をサポートしてもらいたいのか、どこに力を入れてもらいたいのかをはっきりさせておく必要があります。
賃貸管理会社にはそれぞれ特徴があります。オーナーが望む全てを満たしてくれる委託先に出会えれば良いのですが、現実的な考えとは言えません。

例えば、

 

というように、「この目的のためにこの管理会社が最も適している」という基準をオーナー自身がしっかりと持ちます。
そうすることによって、管理会社を選ぶ理由もはっきりします。目的がはっきりしていないと、管理会社の嫌な面を見つけるたびに他の管理会社に目移りし、結果的に目的に合っていない管理会社を選ぶことになってしまいます。

「私は○○を重視したいから、○○に強い管理会社を選ぶ」というように、管理会社を選ぶ目的を明確にしておきましょう。

賃貸管理会社にもさまざまな形態や得意不得意などの特徴があります。各社の特徴を知らずに委託してしまうと、想定していたより費用が大きくなってしまったり、望んでいたサポートを受けられなかったりします。

管理会社の特徴を理解するためには管理会社の仕組みや費用の流れ、業務内容の違いについてなど、賃貸管理会社の基本的な役割を理解しておくことが大切です。基本的な業務が分かることで、各社の売りにしているポイントや得意不得意が分かるようになます。オーナーは管理会社の特徴を見抜くことで、必要としているサポートを得られるかどうかという判断基準にすることができます。

管理会社を選ぶときに大切なのは、契約内容をしっかり確認し、オーナーの期待に合っているかを見極めることです。

契約後に「思っていた内容と違う」と気づいても、悪い評判が広まった後では手遅れになることもあります。また、契約によっては一定期間の解約が難しかったり、違約金が発生したりする場合もあるため注意が必要です。期待していたサービスが受けられないだけでなく、解約する際に余計な費用がかかってしまうリスクもあります。

こうした失敗を避けるために、管理会社と契約する前に費用の仕組みや契約のポイントについて理解を深めておくことが大切です。

賃貸管理会社へ業務の一部を委託する目的をオーナー自身が明確にすることが大切です。まずは賃貸管理会社とはどのような役割とメリットがあるのかということから、順を追って確認していきましょう。

賃貸管理会社に業務を委託するのは、業務負担を軽くしたいという理由だけではありません。
賃貸管理には入居の募集や契約内容、建物の維持管理など、法律もかかわる専門的な知識とノウハウが必要です。賃貸管理会社はオーナーに代わってその業務を代行することによって経営をサポートするという役割があります。

 

これらの業務は必ずしも管理会社に任せなければならないものではありません。オーナー自身で行うこともできます。しかし、賃貸管理会社に委託することで専門家としてのノウハウを持ったサポートを期待することができます。

賃貸管理はオーナー自身が行うこともできますが、賃貸のプロである管理会社に委託することでどのようなメリットがあるのか、委託することで発生するデメリットは何なのか。ということも確認しておきましょう。

賃貸管理会社を選ぶ基準として、必要性と目的を明確にしておきましょう。
賃貸の知識と経験が豊富で業務時間もあり、管理業務を自分で行いたいという人はそもそも委託の必要性が低いかもしれません。メリットとデメリットを比較して、賃貸管理会社に委託する必要性について考えましょう。

①費用を重視したい

月額の管理費だけではなく、入居時の仲介手数料や修繕、定期メンテナンスなどの委託費など総合的に必要となる費用について確認する必要があります。管理会社もビジネスですので、安ければ安いなりの理由があることも忘れずに選ぶことが大切です。

➁業務負担をできるだけ軽減したい

管理会社によって行う業務の範囲やどこまでやってくれるのかなどは各社さまざまです。「オプション」という形で別途費用を設けて業務を追加する場合もあります。後々トラブルにならないように、業務の範囲や対応方法などは詳細に確認し、お互いの思い違いを減らすことが大切です。

③信頼性を重視したい

実績のある管理会社を探し、現在管理している物件の状況などを見て確認することもできます。大手管理会社はしっかりしていることも多いですが、大手だからということだけで信頼できるとは限らないということは覚えておきましょう。

賃貸管理会社にはさまざまな形態や得意不得意があります。管理を委託する際に失敗しないために相手の特徴を見抜く力も必要です。特徴を理解するために、管理会社の仕組みや業務形態の違い、規模による特徴の違いについて確認しておきましょう。

賃貸管理会社の利益を出す仕組みを知ることで、表面的な安さだけではなく、どのようなことに費用が発生しそうなのかという予測を立てることができるようになります。
これは「悪徳な管理会社に騙されない」ということではなく、お互いの利益になることとして、仕組みを理解しておきましょう。

賃貸管理は大きく分けて「入居者管理」と「建物管理」に分けることができます。
「入居者管理」とは、入居募集、賃貸契約、クレーム対応、家賃回収、退去対応などがあります。
「建物管理」とは、建物のメンテナンスや修理、修繕などの手配、故障などへの対応を行います。

賃貸管理会社の利益は毎月の管理費だけではありません。
入居募集から契約につながった場合の仲介手数料や他業者への委託仲介手数料、募集のための広告費など、オーナーとの契約内容や必要に応じた費用を請求することで利益を得ています。

賃貸管理会社の業務の範囲による違いとして「仲介管理会社」と「賃貸管理会社」、「両方行う会社」の３つに分けることができます。

① 仲介管理

入居募集を行い、賃貸契約を成立させるまでを主とした会社です。町の仲介不動産会社のように、多くの賃貸オーナーからの依頼を受けて家を探している人に賃貸を紹介してくれます。入居率を高めてくれるという点で大きな利点を持っています。

➁ 賃貸管理会社

賃貸物件の管理を主としている会社で、依頼を受けた賃貸物件の入居者の対応や建物の管理などをオーナーに代わって管理してくれます。賃貸物件を維持していくうえでさまざまな対応を代行してくれることで賃貸業務を軽減してくれます。

③ 両方行う会社

仲介管理会社が賃貸管理も行ってくれる業務形態です。集客と維持管理の両方を一貫して行ってくれるという点で大きなメリットがありますが、注意すべき点もあります。

仲介管理会社は入居契約を行うことで利益を得るため、入退去が多いほうが利益を上げやすいという特徴があります。対してオーナーは入退去が少ないほうが安定した経営を維持しやすくなります。
両方行う会社が意図的に入退去を増やすわけではありませんが、こうした利益の背景も考慮したうえで管理会社を選ぶことも大切です。

賃貸管理会社は全国展開する大手と、地元に根差した小規模な会社があります。どちらにもメリット・デメリットがあります。どちらの方が良いということより、特徴を知ったうえで賃貸物件に合った方を選ぶことが大切です。

①大手管理会社の特徴

大手の管理会社は、全国に多くの物件を持ち、豊富な経験と実績があります。規模が大きいため、最新の管理システムや広いネットワークを活用した入居者募集が強みです。また、トラブル対応やメンテナンスの体制が整っているため、安心して任せることができます。ただし、その分管理費用が高めになることがあるため、費用対効果をしっかり検討しましょう。

➁地元管理会社の特徴

地元の管理会社は、地域密着型のサービスを提供しているのが特徴です。地域の特性やニーズに詳しく、きめ細やかなサポートが期待できます。オーナーとの距離が近く、柔軟に対応してくれることも多いので、コミュニケーションを重視したい方に向いています。一方で、規模が小さいため、対応できる業務内容やサポートが限られている場合もあるので、事前に確認しておくと安心です。

賃貸管理会社が担当する業務は多岐にわたり、大きく分けて「入居までのサポート」「入居中のサポート」「建物の維持管理」があります。ここでは、それぞれの業務内容について詳しく見ていきましょう。

入居までの業務は主に入居を募集する段階から入居を確定する契約までの一連の業務です。賃貸経営の中では不動産業者などの仲介会社に依頼することが多い業務です。

① 入居募集

立地や地域の特性を考慮してターゲットとなる入居者層に効果的な広告を行い、空室期間を減らし、入居率を上げることが目的です。物件の魅力をアピールし、インターネットで効果的な広告を出して入居者を募集します。必要に応じて広告費用が発生することもあります。

➁ 入居審査

トラブルを防ぐために入居希望者の審査はとても重要です。入居者の家賃支払い能力や、過去の賃貸履歴、信用情報を細かくチェックし、問題のない人を選定します。これにより家賃滞納やトラブルを未然に防ぎ、オーナーにとっても安心して管理を任せることができます。

③ 賃貸契約

契約書の作成や、契約に関わる手続きのサポートを行います。契約内容は法律に基づき、明確で公平なものにする必要があります。オーナーと入居者の間で誤解やトラブルが生じないよう、管理会社がしっかりとした契約締結のサポートをすることで、安心して賃貸経営を進めることができます。

入居後も、管理会社はさまざまなサポートを行い、入居者とオーナーの間の橋渡し役となります。ここでは、入居者対応から退去手続きまでの業務を解説します。

① 入居者の対応窓口

入居者からの問い合わせやトラブルに迅速に対応して問題を解決します。修理依頼や近隣トラブルなどの相談に対応することで、入居者の生活を快適に保ち、満足度を高めます。対応が丁寧で早いと、長期入居につながりやすく、物件の安定経営に貢献します。

➁ 家賃の回収

毎月の家賃を確実に回収することが賃貸経営の基本です。管理会社が家賃管理を代行することで、未納が発生した場合にも迅速に対処し、オーナーの負担を軽減します。滞納トラブルの防止により安定した経営を維持することができます。

③ 更新契約

入居者が契約を更新する際の手続きや条件の調整を行います。更新率を高めるため、適切な条件を提案し、入居者とのコミュニケーションを円滑にすることが求められます。更新がスムーズに進むことで、入空室リスクを減らすことができます。

④ 退去立ち合いと清算

一般的に、退去時には入居者と一緒に物件の状態をチェックし、原状回復の費用負担をオーナー、入居者どちらが負担するのかを明確にします。敷金の返還や修繕費の清算をスムーズに行うことでトラブルを防ぎ、退去後の対応を円滑に進めることができます。

⑤ 原状復帰の手配

退去後には物件の修繕やクリーニングを手配し、次の入居者を迎える準備をします。必要に応じて壁紙の張替えや床の修理、クリーニングなどを行い、物件の価値を維持します。迅速な原状回復作業により、次の入居者を早く確保しやすくなります。

安全で快適な建物を維持するためには日々のメンテナンスが欠かせません。また、賃貸物件には法令で定められた点検等の義務もあります。ここでは賃貸管理会社が行う建物の維持管理業務について解説します。

① 定期清掃

建物の共有スペースや周辺エリアを定期的に清掃し、清潔で快適な環境を提供します。エントランスや廊下、エレベーター、駐車場などの清掃を怠らないことで、入居者にとって快適な住環境が維持され、物件の魅力を高めることができます。また、清掃が行き届いた建物は物件のイメージアップにも影響する重要な業務です。

➁ 定期点検

建物や設備の定期的な点検を実施し、故障や劣化がないかをチェックします。マンションやアパートには防火・防災設備や上下水道、エレベーター等共用する重要な設備がたくさんあります。これらを定期点検することで故障や事故を未然に防ぎ、安全で快適な住環境を維持し、入居者の安心感や建物の長寿命化にもつながります。

③ 修理手配

点検時や入居者の訴えから、建物や設備に問題が発生していることを確認した際、迅速に修理を手配します。特に水漏れや電気系統の故障などは入居者の生活に関わるので迅速な対応が求められます。適切な修理を速やかに行うことで、入居者の不満を防ぐことができます。

賃貸管理を依頼する際に考慮しておくべき費用は、毎月の管理費だけではありません。管理を委託することでどのような費用が発生するのかを把握しておくことはとても大切です。

月々の家賃収入に対して一定の割合で支払う費用です。管理費用の相場は家賃収入の3~10％程度です。5%前後が多い傾向にあります。最近では家賃の額に関わらず一律数千円程度という料金設定の管理会社も増えています。

管理費用は家賃回収やトラブル対応、建物の維持管理など、基本的な業務に対する対価となります。管理内容によっては料金が異なるため、詳細を確認しておきましょう。

新しい入居者が決まると、契約の仲介や入居者募集の手間に対して仲介手数料が発生します。この費用は、管理会社が広告掲載や内見対応、契約手続きなどにかかる労力の対価として支払うものです。
一般的には家賃の1ヶ月分が目安とされていますが、地域や物件の特性、会社の方針によって異なる場合もあります。事前に料金の基準や請求のタイミングを確認しておくことが、後のトラブル防止に役立ちます。

賃貸管理会社には管理費用や仲介手数料の他にもさまざまな費用が発生する場合があります。
修理や修繕を外注した場合の手数料や、より細やかで的確なサービスを提供するために、サービス内容を分割してオプションとして追加料金を設定している場合などもあります。

契約時にどのような費用が追加で発生する可能性があるのかを明確にし、必要に応じて見積もりを取っておくことが大切です。こうした準備をしておくことで、予算オーバーを防ぎ、経営の安定を図ることができます。

賃貸管理会社と契約を結ぶ際、トラブルを防ぐために確認すべき重要なポイントがあります。契約内容を把握し、疑問点は事前に解決しておくことで安心して管理業務を任せられます。

管理会社との契約では、業務の範囲と費用を明確に確認することが大切です。
例えば、入居者募集や修理対応、家賃回収などの業務が不明確だと、後々に追加費用が発生する可能性が高くなります。予想外の費用が発生すると、予算が圧迫され、思ったような経営ができなくなることもあります。業務ごとに費用が発生するのであれば、事前に把握しておかなければなりません。

明確な契約内容に基づいて予算計画を立てることで、スムーズな運営が実現します。契約を結ぶ前に業務の範囲や費用をしっかり確認し、安心して管理を任せられる体制を整えましょう。

管理会社からの連絡や報告のタイミングは、トラブル発生時にどのように対応するかに影響し、入居率の安定や経営の収支にも深く関わる重要な要素です。
必要な対応を的確に行うことで入居者の満足度が向上し、結果として入居率の安定にもつながります。
例えば、修理が必要な場合には、オーナーに費用を確認してから手配するのか、それとも対応を優先するのかといった判断が求められます。このような判断をお互いに理解し合っておくことで、円滑な運営が可能になります。
特に、連絡体制が整っているか、迅速な対応が可能かを事前に確認することが大切です。対応が遅れると入居者の不満が増し、入居率の低下につながります。外注費用の確認も、維持管理費用の増減に大きな影響を与えるため、コミュニケーションがとりやすいということも管理会社選びの大切な要素です。

とりあえず契約して、不満があれば解約すればいいと考えている人もいますが、違約金が発生する場合もあるので注意が必要です。契約を途中で解約する場合の条件や違約金については、事前にしっかり確認しておく必要があります。契約内容によっては、解約手続きが煩雑であったり、高額な違約金が発生したりする場合があります。
例えば、解約通知を出す際の期限や、違約金の金額が契約書に明記されている場合があります。事前にこうした条件を確認しておくことが賃貸管理の契約では大切です。
予期せぬリスクを回避し、万が一合わないと思った時でもスムーズに解約できるかどうかということも考えておきましょう。

賃貸管理会社と良好な関係を築くことで管理業務がスムーズに進みます。いくつかのポイントを押さえて、管理会社としっかり協力していきましょう。

契約前に管理会社の実績を確認するため、実際に管理している物件を見学することはとても効果的です。すでに管理している物件を見学することで、物件の管理の質や体制を確認することができます。
物件を訪れることで、清掃の行き届き具合や設備の状態を確認でき、不安な点や問題点に気づくこともあります。
例えば、管理物件が思ったより汚いなと感じた場合、オーナーは管理会社が毎日のように掃除をしてくれるものだと思っているのに対し、その管理会社で定期清掃はオプションであり、見学した物件ではオーナーがやることになっている。などの誤解を解消することもあります。

感じた疑問や問題点に関しては、どのように取り組んでいるのかを確認することでお互いの理解を深め、契約後の業務の信頼も高まります。
また、この時点で不安や疑問を解決できないのであれば別の管理会社に相談するきっかけにもなります。

最近では、管理費用の安さをアピールする業者が増えていますが、基本的には、しっかりとしたサービスには相応の料金が発生することを理解しておきましょう。

格安の管理費用やお得感に惹かれて契約すると、業務の質が低下したり、別の部分で思わぬ大きな出費が発生したりするリスクがあります。重要なのは金額の大小ではなく、何に対してどのような費用がかかるのかが明確であることです。そして、その分の仕事をしっかりと実施してくれるかどうかを見極めることが大切です。

料金が安い場合でも、具体的なサービス内容が伴っているかどうかを慎重に確認することで、無駄な出費を防ぎ、信頼できる管理体制を築くことができます。最終的には、質の高いサービスに対して適正な対価を支払うことが、長期的な利益につながります。

管理会社に任せきりにするのではなく、定期的に物件の状況を確認し、管理状況のチェックや管理業務の意見を交換することが大切です。

オーナー自身が現場を定期的に訪れたり、適切な要望を管理会社に伝えたりすることで、良い緊張感が生まれます。
この緊張感が、管理会社の業務の質を維持し、入居者にとって快適な環境を提供するための原動力となります。逆に、任せきりで放置してしまうと、「こんな感じでいいのかな」と管理会社側も気が緩みやすくなります。お互いに良い緊張感を保つためにも、定期的に訪問し、意見を交換することが大切です。

オーナーが積極的に関与することで、より良い管理体制が築かれ、入居者の満足度も向上します。また、問題の早期発見や改善につながり、長期的な賃貸経営の安定にもつながります。

賃貸管理会社の選び方は、これからアパートやマンションを建てて賃貸経営を始めるオーナーにとって大切な選択です。
まずは依頼の目的を明確にし、どのようなサポートが必要かを理解することが必要です。管理会社には特定の得意分野があるため、自分のニーズに合った会社を選ぶことが成功のカギとなります。

また、契約内容や費用についてしっかり確認し、期待通りのサービスを受けられるかを見極めることも大切です。賃貸管理はオーナー自身でも行えますが、専門知識を持つ管理会社に委託することで、業務負担の軽減やトラブル対処のプロに頼れるメリットがあります。

信頼できる管理会社を見つけ、賃貸経営の安定と安心を確保し、効率的な運営が実現しましょう。