【初心者向け】市街化調整区域で土地活用をするにはどうしたらいいの？川越市の方針は？

市街化調整区域は使いにくい土地なのでしょうか？
市街化調整区域のメリットとデメリットを比較し、効果的な土地活用を考えていくことが大切です。

市街化調整区域の土地は、市街化区域と比べて価格が安い傾向にあります。都市開発の制限が厳しいため、土地の需要が低く、結果として地価も抑えられます。これにより、低予算で広い土地を購入しやすいというメリットがあります。

市街化調整区域は、都市の過度な拡大を抑制し、自然環境を保護する目的もあります。そのため、森林や農地など自然豊かな環境が多く残っている傾向です。都市部の喧騒から離れ、静かで緑豊かな場所で暮らしたい人は市街地から離れた市街化調整区域の家を探すのも選択肢の1つです。

市街化調整区域では、広い土地が比較的手に入りやすい特徴があります。市街化区域では土地が細分化されていることが多いですが、調整区域では広大な農地や森林地帯がそのまま残されていることが多いため、大規模な土地を一度に購入しやすいメリットがあります。

市街化調整区域では、建築や開発の制限が厳しいため、住宅ローンを組むことが難しい場合があります。金融機関は、土地の利用制限や将来の価値の不確実性などの要因から融資に慎重な姿勢を取ることがあります。

市街化調整区域での建築や開発には、許可と手続きが必要です。土地利用の制限が厳しく、自治体の許可を得るための申請手続きや条件を満たすための準備が煩雑です。建築や開発の条件を満たす計画と準備が必要になります。

市街化調整区域では、電気・ガス・上下水道や道路などのインフラ整備が整っていない土地が多くあります。インフラの整備には多額の費用と時間がかかるため、自力での整備が求められることもあります。

市街化調整区域で開発が可能なものとして、都市計画法34条で基準が示されています。どのような開発、建築が許可される基準なのか、概要をまとめたので確認してみましょう。

開発区域ではなく、その周辺に住んでいる人たちに必要な公共公益施設、日常必需品店舗に関して建築が可能です。都市計画法では市街化区域の開発が優先されますが、市街化区域以外の人たちの生活に必要な開発は認められています。

上記のような開発、建築が可能となります。ただし、これらの主たる利用者は対象となる地域の人たちである。という条件があります。大規模な店舗や広域の利用者獲得を目的としたものは認められていません。

あくまで、市街化区域の開発の妨げにならず、市街化区域以外の人たちの生活を守るための開発は認めますよ。ということです。

市街化調整区域にて建築が可能な基準として次のような場合は建築が可能とされています。

上記対象者であって自分の居住のためである住居は建築することができます。これにはいくつか条件があり、「既存の集落」としてある程度の住居が密集している地域に限られます。
基準外の住宅に関しては各自治体の審査基準によって異なります。
住宅が分散しているとそれだけ道路やインフラ設備に公費をかけなければなりません。すでに住んでいる人々の生活を守るとともに、都市計画の市街化を効率的に行うという意図があります。

地域の資源を有効活用するための開発・建築は可能であると基準で定められています。鉱物資源や観光資源は地域の貴重な財産です。都市計画法では地域の資源は経済や産業の発展のために有効活用が必要であると示しています。

この基準の目的は「鉱物資源及び観光資源の有効活用」を目的としています。鉱物資源と観光資源に理由を関連付ければ何でも許可が降りるわけではなく、直接的に関連性があることを求められます。

具体的に川越市の市街化調整区域で土地活用を行う場合、どのような取り組みがされているのでしょうか。川越市の都市計画区分や市街地調整区域の開発方針について確認してみましょう。

まずは川越市のどこが市街化調整区域になるのかを調べてみましょう。川越市の市街化調整区域を調べるには次のような方法があります。

埼玉県の都市計画区域、非都市計画区域、都市計画区域外について確認することができます。川越市は都市計画区域内になっていることが分かります。
埼玉県のホームページ内においても埼玉県内の都市計画図として、市街化調整区域を見ることは出来ますが、やや見にくさがあります。

埼玉県都市計画図リンク
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1102/toshikeikakuzu.html

小江戸川越マップは川越市のホームページからリンクできる外部サイトのマップです。川越市のあらゆる地図を確認することができます。
市街化調整区域の判別はやや見づらい点があるものの、用土地や防火地域、ハザードマップなど土地活用に有益な情報が集まっています。

小江戸川越マップ
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1102/toshikeikakuzu.html

MapExpertは色分けや範囲の選び方など使いやすく、見やすい地図です。市街化区域と市街化調整区域だけではなく、用土地など土地活用に関連する情報も多種にわたって簡単に検索できます。ただし情報が最新かどうかの判別が難しく、目安として活用し、最終的には市役所でよく確認したほうが良いでしょう。

MapExpert
https://cityzone.mapexpert.net/TownMap?L=11&N=%E5%9F%BC%E7%8E%89%E7%9C%8C

川越市の市街化か調整区域開発の指針として、令和4年4月1日から「浸水ハザードエリア等の開発の厳格化」が示されました。

川越市では近年頻発する自然災害に対応するため開発の審査に関する厳格化が行われています。
市街化調整区域の開発や建築に関する基準として、法第34条に加え、災害レッドゾーン及び浸水ハザードエリアを含む地域では開発ができません。一定の浸水リスクがある区域では開発行為が厳格化されています。

お持ちの土地、または購入して開発を予定している土地がこの区域に含まれている場合、開発許可が出ない可能性が高いので注意しましょう。

以下、災害に関する地図や指定をまとめている公式・公認ＨＰをまとめておきますので参考にしてみてください。

「川越市の災害危険区域」
https://www.city.kawagoe.saitama.jp/anzen_anshin/bousai_jouhou/hazardmap/index.html

「川越市 土砂災害ハザードマップ」
https://www.city.kawagoe.saitama.jp/anzen_anshin/bousai_jouhou/hazardmap/hazardmap.html

「埼玉県　地すべり防止区域」
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1007/sabo1/shitei-ichiran.html

「埼玉県　急傾斜地崩壊危険区域」
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1007/sabo1/sabo6.html

川越市の公式ホームページにて、「市街化区域」と「市街化調整区域」については次のように明示されています。

このように市街化調整区域は都市計画の進展とともに見直されることがあります。頻繁に変遷されるものではありませんが、土地活用において、対象となる地域の将来性を考えておくことが大切です。

市街化調整区域に福祉施設や医療施設などの建築が可能であるという基準があります。例えば、老人ホームやデイサービスセンター、障がい者支援施設などが含まれます。これらの施設は、公共の利益に資するものとされ、地域社会の福祉にも貢献することができます。また福祉施設は他の商業施設等より経営が安定しやすく、長期的な土地活用という視点で取り組みやすい事業の1つです。

市街化調整区域では、駐車場や資材置き場としての利用も可能です。これは、特に都市部に近い区域で、商業施設や工場などの従業員用駐車場や物流拠点としての資材置き場が必要とされる場合に有効です。広い敷地が確保できれば、大型車両の駐車場や大量の資材保管に適しています。

市街化調整区域は、自然環境が豊かで広い土地が確保しやすいため、太陽光発電の設置に適しています。再生可能エネルギーの普及を促進するために、太陽光パネルを設置して発電事業を行うことができます。例えば、農地や山林を利用して大規模なソーラーファームを設置し、発電した電力を地域に供給することが可能です。

市街化調整区域でも、主要道路に面した場所ではコンビニエンスストア、ガソリンスタンド、ファーストフード店など、いわゆるロードサイド店舗の開設が可能です。交通量の多い道路沿いに立地することで、通勤・通学途中の利用者や観光客をターゲットに商業活動を展開できます。

川越市は観光や農産物をはじめ、さまざまな資源があります。まだまだ有効活用されていない市街化調整区域も多くあります。

市街化調整区域は都市計画を効率的に促進していくために、原則として開発や建築が禁止された区域です。しかし、すでに住んでいる人や市街地に住む人たちに対する利便性や市街化区域の開発の妨げにならないものに関しては基準が設けられ、開発が可能な事業があります。

市街化町営区域の土地活用ではさまざまな条件の違いがあります。目的の活用方法が実行可能であるか、条件を満たすことができるかどうかということはよく確認することが大切です。

市街化調整区域は、地域の特性や条件を満たすことで活用の可能性を広げることができます。