【テナント経営完全ガイド】初心者に優しい基礎からリスク管理、運営まで徹底解説！

2024.07.04

はじめに

テナント経営は、土地を有効活用しながら安定した収入を得る運用方法の1つです。オフィスビルや商業施設として、多くの人々が利用する場を提供することで、魅力的なビジネスチャンスを作ることができます。
しかし、成功するためにはしっかりとした準備と知識が必要です。この記事では、テナント経営の基本から、リスクの管理や節税対策、具体的な運営方法まで、初心者にも分かりやすく解説します。
これからテナント経営を始めたい方や、既に取り組んでいる方に向けて、成功へのヒントをまとめています。より効果的で収益性の高い土地活用ができるように参考にしてください。

1 )テナント経営の基礎知識

1-1 )テナント経営とは

テナント経営とは、ビルや店舗などの建物を所有し、それを企業や個人に貸し出して賃料を得るビジネスです。土地や建物を活用することで安定した収入を得られるため、多くのオーナーに人気があります。テナントには、オフィス、商業施設、飲食店、クリニックなどさまざまな業種が含まれ、それぞれのニーズに合わせた知識と運営が求められます。

テナント経営の例

1つのお店が入る単体店舗
ロードサイドの飲食店やコンビニ店
会社の事務所が入るオフィスビル
量販店や飲食店が入る商業施設
賃貸の１Fをテナントにする

1-2 )オフィス、商業施設、小規模店舗の違い

テナント経営には、オフィス、商業施設、飲食店などさまざまな形態があります。それぞれの用途と利用者層には違いがあります。

①オフィステナントの特徴

主に企業が業務を行う場所で、デスクや会議室などの設備が整えられる環境が必要です。利用者層は企業の従業員やビジネスパートナーです。
効率的な業務環境を提供するために、デスク配置、照明、空調、インターネット接続などが必要です。

②商業施設の特徴

ショッピングモールや百貨店など、多くの店舗が集まる場所です。利用者層は買い物客で、幅広い年齢層やさまざまな目的の人々が訪れます。
広い通路、エスカレーターやエレベーター、休憩スペースなど、顧客が快適に移動できるように設計されています。各店舗には独自のディスプレイや内装が施されます。

③小規模店舗の特徴

比較的小規模で1~2店舗程度を想定したテナントです。個別の小売店や飲食店など、特定のサービスや商品を提供する場所です。利用者層はその店の顧客で、ターゲットは店舗の種類により異なります。
店舗の種類に応じて、キッチンやショーケース、試着室など特定の設備が必要です。店舗のレイアウトは顧客の動線を考慮して設計されます。

1-3 ) テナント経営の費用

テナント経営を始めるには費用を計算し、十分な資金を確保することが重要です。ではどのような費用を想定しておく必要があるのでしょうか？確認してみましょう。

初期費用

建物の購入費用
建設費用
既存物件の撤去・改装費用
必要な設備の設置費用

建物の維持管理費用

テナント内外の清掃費用
電気、ガス、水道等の管理、修繕費用
屋根、外壁の維持、修繕費用
天井、壁等内装の修繕費用

設備の維持管理費用

空調設備の管理、修繕費用
電気系統設備の管理、修繕費用
店舗内外の照明設備の管理、修繕費用
駐車場等の舗装の管理、修繕費用

税金

固定資産税
都市計画税
法人税
所得税
消費税

建設費用や維持管理の費用に関しては、基本的に貸主が貸せる状態を維持する義務を負います。しかし、どのような賃貸契約を行うかによって責任の範囲は変わってきます。
まずはどのような費用が必要になるのかという大枠を把握しておきましょう。

2 )テナント経営の種類と選択肢

2-1 )活用に工夫が必要な土地を有効活用できる

テナント経営を始める１つ目の選択肢として、テナントとなる物件を自分で建てるという方法があります。所有している土地を有効活用する場合や需要があるのに活用されていない土地を購入し、賃貸店舗となる建物を建築します。

メリット

自由度が高い
思い描くビジネススタイルに合う建物にできる
テナントのニーズに合わせられる
最新の技術や設備、デザインを選べる
新築なので耐用年数が長い

デメリット

初期費用が高い
土地の購入費用や建設費用が必要
建設期間は収入が得られない
建築やビジネスに関する知識や計画が必要

自由度が高く、理想としたビジネススタイルに合ったテナントを作りやすい特徴があります。その反面、建物ができてみないと市場の反応を知ることができないので適切な知識と計画性をもって進める必要があります。

2-2 )既存物件を購入する

２つ目の選択肢として既存物件を購入するという方法があります。空き店舗や経営を手放したいテナントビルなどを購入してテナント経営を始めます。

メリット

購入後すぐに賃貸経営を始められる
すでに稼働している物件を購入することで、空室リスクを低減できる
すでに稼働しているので方向性を予測しやすい
物件の価格が明確であり、予算管理がしやすい

デメリット

建物や設備の修繕費用が発生しやすい
既存の設計や設備に合わせるため経営の方向性に制限が発生することがある
建築基準が現行の法律に合っていない場合がある
立地や構造に問題を抱えている場合がある
建物の耐用年数が短い

既存物件を購入する場合は建築時の無収入期間のリスクが少なく済みます。また、すでに店舗として稼働した後なので顧客の反応も予測しやすくなります。
既存物件を購入する際は売りに出されている理由を調べることが大切です。何か理由があって経営がうまくいかないのか、建物に問題があって手放したいのかなど、売りに出している理由に注意する必要があります。

2-3 )土地だけを貸す

テナント経営では土地だけを貸すという方法もあります。借地権契約を通じて土地を一定期間貸し出します。借主はその土地に建物を建て、契約期間終了時には土地を元の状態に戻して返却するという間接的なテナント経営を行う方法です。

メリット

土地の賃貸料として安定した収入を得やすい
建物の維持管理の労力や費用が少ない
契約終了後に土地を自由に活用できるため、将来的な計画変更が容易

デメリット

建物賃貸より収益は低くなりやすい
契約期間中は土地の利用が制限される
借主が建物を撤去しない場合、法的手続きが必要になることがある

土地を貸してその土地にテナント側が自分で建物を建設し、退去時には更地に戻します。この方法の場合、建設費用やテナント運営に関する負担がほとんどありません。しかしこの方法は好条件の空き地を所有していることが前提で、土地を借りてくれる事業者を探す必要があります。

3 )テナント経営のメリットとデメリット

土地活用でテナント経営を行う際、メリットとデメリットそれぞれを知り、収益とリスクをバランスよく運営していく必要があります。テナント経営の特徴として確認しておきましょう。

3-1 )テナント経営のメリット

①収益性が高い

テナント経営は、土地活用の中でも事業者に店舗を賃貸することで高い収益性が期待できるビジネスモデルです。特に、立地の良い場所や需要の高いエリアでテナントを経営すると、安定した高収益を得ることができます。複数のテナントを持つことで、収入源が多様化し、リスクを分散することが可能です。

②初期費用の節約

同じ賃貸でも住宅賃貸は内装から設備まですべてをオーナーが揃えるのは基本です。テナント経営では、建物の内装をテナントが行うことが一般的です。そのためテナント経営では初期の内装費用を節約できるというメリットがあります。また、契約時にテナントが原状回復義務を負うため、退去時の修繕費用もテナントが負担します。これにより、オーナーの初期投資やメンテナンスコストを抑えることができます。

③節税効果

テナント経営には、節税効果も期待できます。例えば、賃貸物件として利用される土地は「貸家建付地」として評価され、相続税評価額が低くなります。さらに、テナントビルの減価償却費や修繕費なども経費として計上できるため、所得税や法人税の節税効果が得られます。

3-2 )テナント経営のデメリット

①景気の影響

テナント経営は、景気の変動に影響を受けやすいビジネスです。経済が低迷すると、テナントの経営が厳しくなり、退去や賃料の減額を求められることがあります。特に、飲食店や小売店などは景気に左右されやすいため、景気後退時には空室リスクが高まります。

②固定資産税の軽減が少ない

テナント経営では、建物や土地に対する固定資産税が高額になることがあります。住宅用地と比べて、商業用地やオフィスビルの固定資産税は軽減措置が少ないため、税負担が重くなります。また、都市計画税も課税されるため、これらの税金を考慮した上で収支計画を立てる必要があります。

③保険の課題

テナント経営では、保険の問題も重要な課題です。特に、地震保険には加入しづらいことがあります。地震による火災や建物の損壊に対しては、一般的な火災保険ではカバーされないため、地震保険に加入する必要がありますが、保険料が高額になることが多いです。また、テナントごとに異なる保険ニーズがあるため、適切な保険選びが求められます。

3-3 )収益とリスクのバランスの考え方

テナント経営においては、収益とリスクのバランスを適切に保つことが大切です。収益を優先してリスク管理を怠れば、トラブル発生時に経営がうまくいかなくなることがあります。逆にリスクに経費を使い過ぎてしまうと収益が少なく経営を維持できなくなることもあります。
テナント経営では長期的な視点とリスク管理を重視し、安定した経営を目指しましょう。

テナント経営で必要な長期的視点

長期契約を結ぶことで安定した収入を確保
途中解約も想定した契約や店舗デザインを行う
物件の価値を維持するためのメンテナンスやリノベーション
周辺環境の都市計画や変化に合わせた計画

テナント経営で必要なリスク管理

空室リスク
周辺環境の変化
災害リスク

4 )テナント経営のリスク管理

4-1 )空室リスクの管理

空室リスクは、テナント経営における大きな課題です。空室リスクを防ぐ具体的な予防策として、以下のポイントがあります。

①マーケティングと広告

テナント経営にはどのようなテナントを募集するのか、需要や賃貸期間の想定など効果的なマーケティングが必要です。マーケティングを行った上で広くテナント募集情報を発信することが空室予防に役立ちます。

②魅力的な物件作り

マーケティングにより決めた募集するテナントの種類に合った物件を作る必要があります。内装や設備を充実させ、借りる側にとって事業を運営しやすい魅力的な物件にすることで需要を高めます。物件が魅力的であれば契約期間終了や途中解約があったとしても次の借り手を見つけやすくなります。

③適正な賃料設定

市場の相場を調査し、適正な賃料を設定することが重要です。高すぎる賃料はテナントの確保を難しくするだけではなく、借りた後の経営を圧迫することで倒産や途中解約のリスクも高めてしまいます。

④テナント退去時の対処法

テナントが退去した場合、迅速な対応も空室リスクの管理では大切です。退去が決まった段階で迅速に次のテナント募集を開始します。退去後はすぐに物件の清掃や必要な修繕を行い、次のテナントがすぐに入居できる状態を整えます。

4-2 )周辺開発の影響

テナント経営において、周辺環境の変化は大きな影響を及ぼします。例えば、新しい競合施設の出現やインフラ整備などが挙げられます。これに対する対策としては以下のポイントがあります。

①市場調査の実施

定期的に市場調査を行い、周辺地域の開発動向を把握することが大切です。市場の変化によって空室リスクや次に求められるテナントの需要に対策を講じることができます。

②物件の価値向上

競合施設が増加や需要の変化を想定し、自身の物件の価値を高めていくことも大切です。リノベーションや設備投資を行い、他物件との差別化を図り、物件の価値向上を考えていく必要があります。

③地域コミュニティとの関係

地域コミュニティと関りを持ち、情報を収集したり協力関係を築いたりすることも大切です。例えば地域イベントへの参加や地元企業と協力しての集客や地域活性化など地域全体の発展に貢献します。

4-3 )災害リスクと保険

テナント経営では、火災リスクに備えるための火災保険が欠かせません。火災保険に加入することで、火災や爆発、落雷などによる損害を補償することができます。火災保険の選び方としては以下のポイントがあります。

①保険金額の設定

物件の価値や再建費用に基づいて適切な保険金額を設定することが重要です。過不足のない保険金額を設定することで、万が一の時に十分な補償を受けることができます。

②補償範囲の確認

保険の補償範囲がテナント経営のリスクに合っているかを確認することが大切です。例えば火を使う店舗として賃貸した場合、火災リスクは高くなります。必要に応じて特約を追加するなど、リスクを確実にカバーできるようにしましょう。

③借家人賠償責任保険

借家人賠償責任保険とは、テナントの過失による事故でオーナーに損害が生じた場合に補償します。例えば、テナントが引き起こした火災による物件損傷がこれに該当します。この保険によりオーナーのリスクを軽減できます。

④保険の選び方と加入方法

信頼できる保険会社を選び、複数の保険商品を比較検討します。複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容や保険料を比較します。
保険の選定や契約内容について、専門家に相談することも大切です。災害リスクに対する備えを十分に行い、安心してテナント経営を続けるために、適切な保険を選びましょう。

5 )テナント選びとマーケティング

5-1 )テナントの種類と特徴

テナントとにはさまざまな業種があります。入る業種によって物件の大きさや設備などが大きく異なります。以下に基本的なテナントの業種と特徴をまとめましたので確認しておきましょう。

①オフィス

オフィスは、主に企業や団体の事務所として利用されるスペースです。企業の事務所需要は比較的安定しており、長期契約が期待できます。快適なオフィス環境を提供するために、インターネット接続や空調設備が整っていることが求められます。

②飲食店

飲食店は、レストランやカフェなどの飲食を提供する店舗です。特徴として、飲食店は頻繁に新規オープンや閉店があるため、回転率が高い傾向にあります。定期的な保健所のチェックなどもあり、衛生面やにおい、油汚れ、火器の取り扱いなどの配慮も必要です。

③医療・福祉関係

医療・福祉関係のテナントには、クリニックや介護施設などがあります。特徴としては専門的な設備、医療機器やバリアフリー設備が必要です。利用者に安心感を与えるための信頼性ある立地と建物が求められます。

④量販店

量販店は、大型の小売店舗で多種多様な商品を取り扱います。広い売り場面積と充実した在庫管理システムが求められます。また、顧客が快適に買い物できるように駐車場やアクセスの良さも重要です。頻繁なセールやプロモーション活動が行われ、集客力が高いことが特徴です。

⑤美容室

美容室は、清潔でリラックスできる環境が求められ、最新の美容機器や快適な待合スペースの設置が重要です。固定客を持つことが多く、立地や技術の質が顧客のリピート率に影響します。

⑥コンビニや小売店

コンビニや小売店は利便性を重視しており、立地条件が重要です。住宅街やオフィス街の近くにあることが理想です。商品回転率が高く、頻繁な補充や在庫管理が求められます。狭いスペースを有効に活用するための効率的なレイアウトが求められます。

5-2 )適切なテナントの選び方

テナント経営では借り手が埋まれば何でも良いわけではありません。入る業種や営業の手法によって今後の経営に影響が出ます。適切なテナントの選び方のポイントには以下のようなポイントがあります。

①業種と立地の相性

テナントを選ぶ際には、業種と立地の相性を考慮することが重要です。例えば、飲食店は人通りが多い場所が適しており、オフィスは交通の便が良い場所が望まれます。また、医療施設は住宅地に近い方が利用者にとって便利です。

②テナントの信用度

テナントの信用度を確認することはとても大切です。想定していた業種と違うビジネスを始めたり、すぐに倒産して夜逃げされてしまったり、最悪なケースでは犯罪の拠点として利用されてしまうこともあります。財務状況や事業歴を確認し、信頼できる事業であることを確認しましょう。

5-3 )効果的なマーケティング方法

テナント経営で安定した収益を得るためには効果的なマーケティングが欠かせません。マーケティングではターゲットとなる業種の選定や将来的な展望、設備投資などが必要になります。効果的にマーケティングを行うには以下のようなポイントがあります。

①ターゲット市場の分析

マーケティングの第一歩はターゲット市場の分析です。地域の人口構成や経済状況を調査し、どのようなテナントの需要があるかを把握します。その上で周辺の競合店舗やオフィスの状況を調べ、自分の物件の強みを明確にします。

②プロモーション戦略

テナント募集を成功させるためには効果的なプロモーション戦略を立てることが大切です。具体的にはインターネットや現地看板などを活用した広告やコンセプトを明確にしたテナント募集を行います。

③顧客視点での向上

テナントの業種に合わせた環境を整備し、入店後の経営安定を支援することも大切です。例えば、快適で魅力的なショッピング環境を提供するため、清潔な施設や駐車場、Wi-Fiなど便利な設備を整備します。

④テナントとの関係構築

テナントとの良好な関係を築くことで経営状態や困りごとなどの情報収集に努めます。テナントのニーズや意見を反映させることで経営を促進し、長期的な契約を維持することで共に成長していく姿勢を示すことが大切です。

6 )テナント契約と法律

6-1 )契約の種類

テナントの契約期間には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。それぞれの違いについて確認しておきましょう。

①普通借家契約

普通借家契約は、契約期間終了後も更新が可能な契約形式です。テナントの運営状況により定期的に契約継続が可能です。経営が安定しているテナントは長期間にわたって利用できるので安定した賃料を得ることができます。リスクとして、正当な理由がない限り更新を断ることができないので、契約後に好条件のテナントが現れてもオーナー都合で契約期間を区切ることが難しくなります。

②定期借家契約

定期借家契約は、契約期間が満了すると自動的に終了する契約形式です。再契約を結ばない限り自動的に終了します。土地や建物の利用可能な期間が分かっている場合に有利な契約です。例えば、今は使っていない土地をテナントとして活用したいけど、20年後には老後の住宅地として利用したい場合など、期間を区切ったテナント契約をすることができます。

6-2 )契約書の作成と注意点

テナント契約では後でトラブルにならないように契約内容を書面として残しておくことが大切です。契約書作成には以下のような内容を定めておきましょう

契約期間
修繕負担の範囲
退去時の原状回復の範囲
退去時は何か月前までに申請するか
途中解約の方法
更新の方法
賃料の支払い期日
賃料の変動

その他業種によってトラブルになりそうなことがあれば契約時に文章で制約を交わしておきましょう。

6-3 )解約と違約金

テナントが解約を希望する場合、事前に通知する期間を定めることが大切です。一般的には解約の1～3ヶ月前に通知することを求めることが多いです。また、即日解約の場合、賃料の何ヶ月分を支払う必要があるかを明示します。

違約金の設定と回収方法についても、契約書で明確に定めること必要があります。違約金の金額を具体的に定め、支払いが滞ることがないように回収方法についても明らかにしておきましょう。
ネガティブな内容こそ、契約時に明確化しておくことで契約を円滑に進め、トラブルを未然に防ぐことができます。

7 )テナントの設計と設備ポイント

7-1 )テナント設計の基準

テナントの設計はその後の経営にも影響する重要な要素です。ターゲットとなる業種やどのような経営スタイルにしていくのかによってテナントの設計は変わってきます。設計には以下のようなポイントがあります。

①多用な対応性

異なる業種のテナントが入居できるよう、間取りや設備の配置を汎用的に設計します。
可変性が高いことでさまざまな業種、コンセプトのテナントを受け入れやすくなります。例えばパーティションや移動壁を活用し、簡単にスペースを区切り直せるようにしておくなどすることで、将来的なテナントの入れ替えに柔軟に対応できます。

②将来的な改装の考慮

テナント経営において、将来的な改装を見越した設計も重要です。これにより、入れ替え時のコストや工期を抑えることができます。さまざまな業種、営業スタイルの違いに対応しやすい間取りにしておくとテナントが変わるときも次のテナントが入店しやすくなります。

③耐久性を高める

内外装、インフラなど重要な設備には耐久性の高い素材を使用し、頻繁な改装を必要としないようにします。耐久性が低いと頻繁に修繕の対応が必要なうえに質の悪いテナントとして評価され、借り手が見つかりにくくなることもあります。

7-2 )インフラや安全のための設備

テナントの快適で安全な利用を支えるために、様々な設備を整える必要があります。

①インフラ設備

電気設備
給排水設備
ガス設備

各テナントの使用目的に応じた容量を確保し、必要に応じた供給量の確保を行います。例えば電気をたくさん使うテナントが入る場合、電気の供給不足では営業に支障が出てしまいます。飲食店であればガスや給排水の供給も業務に影響する大切な要素です。電源の増設が可能な設計にしておきます。

②空調設備

空調は温度や湿度をコントロールするだけではなく、従業員やお客様の健康状態にも影響する重要な設備です。例えば密閉度の高い建物の中で空気が巡回しない場合、酸素が不足し命にかかわります。また、空気を供給するダクトが不衛生であれば建物の中にいる人すべての人の健康にも影響を及ぼします。

③セキュリティと防災設備

テナントビルの安全性を確保するために、セキュリティと防災設備の設置も欠かせません。
盗難や不法侵入を防止するための最低限の安全策として出入口の鍵や防犯カメラのなどセキュリティ設備を設置します。また、災害時のための火災報知器やスプリンクラー、非常口の確保など、法令に基づいた防災設備を設置し、定期的に点検を行う必要があります。

7-3 )内装とレイアウト

内装はオーナー負担にする場合とテナント負担とする場合があります。それぞれの特徴を確認してみましょう。

①オーナー負担

基本的な内装としてオーナーが負担します。事務や作業場など初めから建物の一部としてオーナー側がデザインした内装をそのまま使ってもらいます。この場合は内装の破損や変更の際、どちらがどこまで負担するのかということを契約時に明確にしておくことが大切です。

②テナント負担

飲食店や販売店など、お店のコンセプトと内装をレイアウトする必要がある場合はテナントで負担してもらいます。オーナーとして、内装を借り手側に委ねることが多いのであれば初期の内装はシンプルにし、手を加えやすい状態にしておく必要があります。

③原状回復時のポイント

原状回復はテナントの設備を適切に整え、安定した経営を続けるために大切な取り組みです。
テナントが退去する際にもっともトラブルになりやすいのが原状回復の負担についてです。テナントが退去する際の原状回復については、事前に明確な取り決めを行っておくことが重要です。
契約書に原状回復の範囲や方法を詳細に記載し、原状回復のチェック基準、チェック方法、
業者の手配はだれがするのかなど、詳細に取り決めておきましょう。

8 )実際の運営と管理

8-1 )日常の管理業務

日常の管理業務では建物を維持していくための清掃やメンテナンス、状態を悪化させないための定期点検と修繕が必要です。それぞれのポイントについて確認しておきましょう。

①清掃とメンテナンス

日常の清掃とメンテナンスは、テナントビルの快適性と安全性を保つために欠かせません。複数店舗が入る規模のテナント経営を行う場合は共有部を誰が清掃するのかなども取り決めておく必要があります。
テナントの清掃やメンテナンスを怠るとテナントの経営がうまくいかなくなるだけではなく、物件そのものにも悪い評判がついてしまうので注意が必要です。

②定期点検と修繕

テナント経営ではテナントが入る建物を長期間使い続ける必要があります。建物の定期点検と修繕は、建物の長寿命化と安全性確保に直結します。年に数回、外壁、配管、電気やガス、給排水の点検を行い、劣化箇所や問題点を早期に発見します。劣化は悪化する前に発見することで修繕期間と費用の負担を軽くすることにもなります。

8-2 )テナントとのコミュニケーション

テナントとの円滑なコミュニケーションは、問題発生時の迅速な解決に繋がります。日頃から顔なじみの関係を築くことで経営状況や課題などの情報を入手しやすくなります。

テナント経営は、借りたい人に店舗を貸せば良いというものではありません。借りた店舗が健全に経営することで賃料が支払われ、それがオーナーの安定した収入になります。テナント経営はオーナーとテナントの双方が支えあうことで良い結果を得られるようになります。

9 )まとめ

テナント経営は高収益を期待できる一方、景気の影響や管理の複雑さなどリスクも伴います。

物件の選定や運営計画は慎重に行い、節税やリスク管理を考慮した経営が求められます。
定期的な点検とメンテナンス、適切なテナント選びとコミュニケーションが、安定した運営の鍵となります。

契約や法務の面でも正確な対応が不可欠です。経費の管理や効果的なマーケティング戦略を通じて、収益性を最大化する取り組みが重要です。

計画性と柔軟性を兼ね備えた運営が、テナント経営の成功につながるでしょう。

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