土地活用初心者のための不動産利回り入門｜計算方法と注意点をわかりやすく解説

不動産利回りは「投資額に対して、１年間でどれだけの収益が得られるか」を数値で表したものです。
例えば100万円の物件を購入して1年間で1万円の利益がでたら利回り1％になります。

不動産の場合、収益の中心となるのは家賃収入のため、利回りは年間家賃収入を基準に計算されます。年間でどれだけの家賃が入り、収入が投資額に対して何％にあたるのかを見ることで、物件の収益性を判断します。

不動産は家賃収入や空室状況、経費によって収益が変動します。そのため不動産利回りは「目安となる指標」として広く使われています。

不動産利回りといっても1つだけでなく、次のような種類があります。

・表面利回り（グロス利回り）
・実質利回り（ネット利回り）
・想定利回り（NOI利回り）

それぞれ計算方法や意味が異なります。どの利回りを見るかによって判断結果が違ってきますので、意味を理解して使うことが大切です。

不動産や土地活用では多額の資金を長期間にわたって運用することになります。
建物の建築費や物件購入費は決して安くありません。回収には10年、20年という時間がかかるのが一般的です。
長期間投資の見通しを考える指標として、「どれくらいの期間で、どの程度の収益が見込めるのか」を把握するために利回りが使われます。

利回りは物件の価値を判断するだけではなく、土地活用プランを比較するための指標としても重要です。
アパート経営、戸建て賃貸、別の土地活用方法などを比べる際、条件が異なるもの同士でも利回りを使えば収益性を一定の基準で比較することができます。

ただし、利回りはあくまで判断材料の1つです。数字だけを鵜呑みにせず、その前提条件やリスクまで含めて考えることが、失敗しない土地活用につながります。

不動産利回りにはいくつかの種類があり、どの利回りを見ているかによって、物件の印象は大きく変わります。
ここでは不動産投資でよく耳にする「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」について解説します。

不動産でよく聞くのが表面利回りです。「グロス利回り」と言われることもあり、不動産広告や資料でよく使われています。
表面利回りは年間家賃収入と物件価格だけを使って計算するので他の利回りと比較して単純でわかりやすい反面、もっとも大雑把な数値と言えます。

表面利回りの計算式は次のとおりです。

 

「グロス利回り」とも呼ばれるのは、経費を一切考慮せず、収入の総額（グロス）だけで計算しているためです。
物件の購入費用と家賃収入だけで算出できるため初心者でもすぐに計算できます。

ただし、表面利回りには数字をいくらでも操作できてしまうという一面もあり、それだけを信じて指標にするのはお勧めできません。

 

このような場合は表面利回りが高く見えますが、実際にその家賃では入居者が集まらないということが起きてしまいます。

表面利回りはあくまで大枠としての物件価値を知る目安であり、この数字だけで物件や土地活用を判断するのは危険だと言えるでしょう。

想定利回りは、想定家賃（満室想定）や想定空室率など“前提条件”を置いて算出する利回りです。一方、NOI利回りは、運営費用を差し引いた純収益（NOI：Net Operating Income）を用いて算出する、より実態に近い指標です。

表面利回りは「満室想定の年間家賃収入」を基準に、経費を考慮せず算出します。
想定利回りは、想定空室率などの前提を置き、満室ではないケースも織り込んで算出することがあります。

 

このように、空室率や運営費用を考慮するため、表面利回りよりも実態に近い収益性を把握しやすくなります。
ただし、想定利回りでも前提条件の置き方によって数字が大きく変わるという点注意が必要です。

 

想定利回りを見る際は「この数字は現実的かどうか」を冷静に見極める必要があります。

実質利回りとは「ネット利回り」と言われることもあり、オーナーが実際に支払うほぼすべての費用を反映した最も現実的な利回りです。
想定利回りに近いですが、実質利回りは詳細な費用まで含めて考えます。想定利回りが物件の価値を評価する数字であることに対して、実質利回りはオーナーの視点で「最終的にと元にいくら残るのか」という基準を知るための指標となります。

実質利回りは次の計算式で求めます。

 

想定利回りが「物件を運営するのに必要な経費」として考えていることに対して、実質利回りは「運営するのにかかる経費」も含めて考えます。

想定利回りでは物件の管理費用や修繕費など物件にフォーカスした諸費用を計算します。実質利回りでは各種保険や諸手続きの費用、広告費なども含めた運営全体に関わる費用を含めて計算します。

表面利回りや想定利回りは、わかりやすい反面、想定が多いので印象を操作されやすいという点で注意が必要です。

計算式自体は誰でも使えるものです。想定は時期や視点によって変わります。同じ物件でも利回りの数字が大きく変わることがあります。
不動産の利回りは「計算結果」だけでなく、その数字を出している人や会社の考え方が強く反映される特徴があります。

 

それぞれの想定は「今現在の相場なのか」「周辺の相場を基準にしているのか」「提案者の希望的観測なのか」など、何を基準に想定しているかが重要です。

楽観的な前提で作られたシミュレーションは、利回りが高く見えやすくなります。
一方で保守的な前提で計算された利回りは、数字は低くても現実に近い可能性があります。
利回りを見る際はどのような前提条件で計算されているのか、家賃や空室率は相場と合っているか、実績や根拠は示されているかといった点まで確認することが重要です。

利回りの数字だけを鵜呑みにするのではなく「誰が、どんな前提で出した数字なのか」を見ることで、土地活用や賃貸経営の失敗リスクを大きく下げることができます。

実質利回りを正しく把握するためには、どのような費用が発生するのかを具体的に理解しておくことは大切です。
ここでは、賃貸経営や土地活用で一般的に発生する主な必要経費について解説します。

実質利回りを計算する際は、家賃収入から次のような経費を差し引いて考えます。

①固定資産税

土地や建物を所有している限り毎年発生する税金です。収益が出ていない年でも支払いは必要になるため、必ず考慮しなければなりません。

➁リフォーム費用

入居前や退去後に行う内装の修繕・リフォーム費用です。築年数が進むほど発生頻度は高くなります。

③登記費用

不動産の購入や新築時に必要となる登記にかかる費用です。初期費用として一度だけ発生するため、利回り計算では「取得コスト（初期投資）」に含めて考えるのが一般的です。

④火災保険などの保険料

火災や自然災害、賠償責任等に備えるための保険料です。賃貸経営ではほぼ必須の費用となります

⑤修繕費用

給排水設備や外壁、屋根など、建物を維持するための定期的・突発的な修繕費用です。将来的に必ず発生すると考えておく必要があります。

⑥委託費用（管理会社への委託費）

入居者対応や家賃管理を管理会社に任せる場合にかかる費用です。家賃の数％を毎月支払うケースが一般的です。

⑦広告費用

入居者募集のための広告や仲介手数料などの費用です。空室が発生するたびに必要になる可能性があります。

⑤修繕費用

給排水設備や外壁、屋根など、建物を維持するための定期的・突発的な修繕費用です。将来的に必ず発生すると考えておく必要があります。

⑥委託費用（管理会社への委託費）

入居者対応や家賃管理を管理会社に任せる場合にかかる費用です。家賃の数％を毎月支払うケースが一般的です。

⑦広告費用

入居者募集のための広告や仲介手数料などの費用です。空室が発生するたびに必要になる可能性があります。

⑧空室期間の家賃損失（空室損）

入居者がいない期間は家賃収入がゼロになります。この「本来得られるはずだった収入」も、実質的には大きなコストです。

経費を考慮せずに利回りを計算すると、表面上は非常に高利回りに見えることがあります。
しかし実際に賃貸経営を始めると、想定していなかった支出が次々に発生します。

・思っていたほどお金が残らない
・返済や維持費が負担になる
・利回りの数字と実感が合わない

表面利回りと実質利回りの差が大きいほど、見た目と実態のギャップも大きくなるため注意が必要です。
土地活用や賃貸経営を検討する際は経費を含めた実質利回りで判断することが、失敗を避けるための重要なポイントと言えるでしょう。

不動産投資や土地活用では、利回りが重要な判断材料であることは間違いありません。しかし、利回りだけでは見えない要素もあることに注意が必要です。
ここでは利回りを活用した物件の判断について解説します。

不動産では通常、物件価格（投資額）を支払い、その後の家賃収入によって資金を回収していくという考え方をします。

利回りは「投資額をどのくらいのペースで回収できるか」を示す指標になります。利回りが高ければ回収は早く、低ければ時間がかかるというイメージです。

利回り10%　＝　10年くらいで投資額を回収できる

利回り10%とは、単純計算（経費・税金・空室などを考慮しない）では「年間収入が投資額の10%に相当する」という意味になります。あくまで単純計算上の目安であり、実際の回収期間は経費・税金・空室を考慮すると大きく異なります。

不動産の利回りにはもう一つ重要な側面があります。不動産は投資したら家賃だけが収入となるわけではありません。不動産自体も売買ができるという特徴があります。
次のようなケースを考えてみましょう。

・物件価格：1,000万円
・利回り：2％

この場合、（表面利回り2%とすると）年間家賃収入は約20万円になります。
もし１年後、物件価格が購入時から下がらず1000万円で売ることができれば、年利20万円はそのまま利益です。

将来的に物件価格が上がった場合はどうでしょうか。
家賃収入による利益に加えて、売却時に価格上昇分の利益（キャピタルゲイン）を得ることができます。

このように、利回りが低く見える物件でも、価格の維持や上昇が見込める立地であれば、少ない利回りでも総合的にはプラスになるケースがあります。

売却を想定して物件を購入、または賃貸物件を建てた場合、不動産価格が想定以上に下がると損失が出てしまう可能性があります。

建物は時間と共に老朽化し、価値が下がっていきます。逆に土地の価値は需要があれば変わりにくいという性質があります。

土地の価値が下がるリスクを考えるうえで重要なのが、
・立地
・周辺環境
・将来性
といった要素です。

人口動態や再開発計画、周辺施設の動向などによって、土地や建物の価値は大きく左右されます。不動産を判断する際は利回りと同時に「その物件の価値が将来どうなるか」まで見ることが重要です。
今の数字だけに目を向けるのではなく、価格変動の可能性も含めて総合的に判断することが、失敗しない土地活用につながります。

不動産投資や土地活用では、「利回りが高い＝良い物件」と思われがちです。
しかし実際には、利回りの高さとリスクは表裏一体の関係にあります。ここでは適正な利回りの考え方について解説します。

「利回りが大きければ利益が大きい」と思われがちですが、不動産では利回りが高ければ良いとも言えません。不動産の利回りは銀行や株の利回りとは異なり、次のような特徴があります。

・低い利回り　＝　リターンは少ないが安定している
・高い利回り　＝　リターンは大きいがリスクも大きい

 

1000万円で購入した物件と、1億円で購入した物件ではそもそも分母が異なります。不動産の利回りでは利益率の良し悪しに関わらず、初期費用が高くなれば利回りが低くなりやすい特徴を理解しておくことが大切です。
つまり、利回りが高いから優良物件とも言えませんし、利回りが低いから利益が出ない。というわけではありません。

ここでは、利回りが大きく異なる2つの例を比較してみましょう。

例①：高利回りだがリスクも高いケース

・建築費：1,000万円
・家賃：5万円 × 4室
・月額家賃収入：20万円
・年間家賃収入：240万円
・表面利回り：24％

一見すると非常に魅力的な数字です。しかしこのようなケースでは次のようなリスクを含んでいる可能性があります。

・建物のグレードが低い
・立地が悪く、入居需要が弱い
・家賃設定が相場ギリギリ
・売却時には値が付かない

建築費を抑えても実際に満室を維持できなければ、実質利回りは一気に下がります。
このように利回りが高い物件は何らかのリスクを含んでいる可能性も高いという特徴があります。

例②：利回りは低いが安定性が高いケース

・建築費：1億円
・家賃：10万円 × 4室
・年間家賃収入：480万円
・表面利回り：4.8％

利回りだけを見ると低く感じますが、

・立地が良く、入居需要が安定している
・建物の質が高く、空室が出にくい
・長期的に家賃を維持しやすい
・売却時でも高値が付きやすい

といったメリットがあり実質的には収入が安定しやすくなるという特徴があります。

高い利回りは注意すべき落とし穴があります。
特に多いのが、建物や条件を極限まで抑えることで数字だけを高く見せているケースです。

・建物が簡素で、設備や断熱性が低い
・周辺に競合物件が多く、選ばれにくい
・家賃設定が相場ギリギリ、もしくは相場以上

このような物件は満室であれば高利回りに見えますが、一部屋でも空室が出た瞬間に収入が大きく落ちます。
特に部屋数が少ない物件では、1室の空室による家賃収入への影響が大きくなります。空室期間が長引くと実質利回りも大きく低下していくこととなります。
低コストや利回りを高く見せることを重視した物件は、そもそも入居者目線を欠いていることが多く満室にすることすら難しいといった事態が起こりやすくなります。

基本的に利回りが高いということは「空室リスクも高い」ということを念頭に収支の計画を立てることが大切です。

利回りが低いということは初期投資した費用の回収に時間がかかるのでは？と考えるのが当たり前です。ではなぜ利回りが低いほうが安定しているといえるのでしょうか。

 

という特徴があります。
このような物件は結果として、

・入居者があつまりやすい
・空室が出にくい
・広告費が抑えられる
・修繕やトラブルが少ない
・空室が出ても影響が小さい

という状況になりやすく、実質利回りやキャッシュフローが安定しやすい傾向があります。

土地活用を長く続けることを考えるなら短期的な利回りの高さよりも「安定して回り続けるかどうか」という視点が欠かせません。

利回りは、単独で良し悪しを判断する数字ではありません。
立地、建物の質、入居需要とあわせて見ることではじめて土地活用の判断材料として活きてきます。

利回り計算では「満室時年間家賃」を基準にすることが多いのですが、現実の賃貸経営で常に満室が続くケースはほとんどありません。
ここでは、空室をどう考えるべきか、そして入居需要をどう見極めるかを解説します。

満室時年間家賃とはすべての部屋が空室なく埋まった場合の最大値です。
あくまで理想的な状態であり、現実とはズレが生じやすい点に注意が必要です。
表面利回りでは基本的に満室時年間家賃を前提として計算しています。想定利回りでは空室率も含めて計算されますが、空室率の根拠はしっかりと確認しておく必要があります。

空室は「想定外のトラブル」ではなく最初から起こるものとして考えるべき要素です。
満室を前提に話が進んでいくようなことが無いように注意しましょう。

高い入居率を維持している物件には、必ず理由があります。
入居需要は自然に生まれるものではなく、多くの場合は何か特定の要因に支えられています。

例えば、次のようなケースです。
・近隣に大学や専門学校があり、学生需要を前提としている
・大型商業施設や工場があり、社員の住居として使われている
・病院・研究施設・官公庁など、特定の勤務先に依存している

このように「誰が、なぜ住んでいるのか」を把握することは、利回りを判断するうえでとても大切な視点です。

入居需要が特定の施設や企業に依存している場合、その前提が崩れると状況は一変します。今は安定していても、今後需要の前提条件が続くとは限りません。

例えば、
・大学・専門学校の移転や統廃合
・大型商業施設の閉鎖・撤退
・企業の移転、業績悪化による人員削減

このような変化が起きると、空室が一気に増えたり、家賃を下げないと入居が決まらなくなったりして想定していた利回りが成り立たなくなってしまう可能性があります。

リスクを回避するには、「今の利回りが成立している理由」と「その状態が将来も続くかどうか」をセットで考えることが大切です。

利回り資料では、
「想定入居率90％」「稼働率95％」といった数字が示されることがあります。
しかし、数字そのものを見るだけではなく、次のような点を確認することも大切です。

・なぜその入居率が成り立っているのか
・どのような前提条件で算出されているのか

例えば、直近だけ満室が続いている一時的な需要なのか、数年〜十数年単位で安定している需要なのかによって、将来のリスクは大きく変わります。
利回りを見る際は、「想定入居率〇％」という結果ではなく、その根拠に目を向ける必要があります。

不動産の利回りは非常に便利な指標である一方、使い方を誤ると判断を誤りやすい数字でもあります。
土地活用では、利回りを「答え」ではなく「判断材料」として使うことが大切です。

利回りの最大の役割は複数の土地活用プランや物件を横並びで比較できることです。

例えば、
•アパート経営
•戸建て賃貸
•駐車場経営
など、異なる活用方法でも利回りを使えば一定の基準で比較ができます。
ただし比較するときは、どの利回り（表面・実質・想定）を使っているのか、家賃・空室率・経費の前提は妥当かといった数字の根拠を必ず確認する必要があります。

利回りは「高いか低いか」を見るための数字ではなく、条件を揃えて比較するための指標として考えましょう。

土地活用初心者が利回りを見る際に、特に意識したいポイントは次のとおりです。
まず、

①高利回りの理由を確認する

なぜその数字が出ているのかを理解しないまま判断すると、
想定外の空室や収入減につながりやすくなります。

➁入居者が「誰なのか」「なぜ集まるのか」を考える

学生なのか、社会人なのか、ファミリーなのか。その需要が何に支えられているのかを確認します。

③特定の施設や特定の属性への依存度が高すぎないか

大学や企業など、限られた需要に頼りすぎている場合、環境変化が起きたときの影響は大きくなります。

利回りは「数字を見る力」よりも、数字の裏側を読み取る力が問われる指標です。その視点を持つことが失敗しにくい土地活用につながります。

不動産の利回りは、土地活用を判断するうえで重要な指標ですが、数字だけで将来が決まるものではありません。
高い利回りには理由があり、低い利回りにも意味があります。大切なのは、その数字がどのような前提で成り立っているのかを理解することです。
入居需要や立地、将来の変化まで見据えて利回りを活用できれば、土地活用はより現実的で安定したものになります。利回りの数値を上手に活用して土地活用や不動産の運用の参考にしてください。