【2024年最新版】 アパート経営のメリットとリスクにはどんなものがある？必要な経費や税金の知識についても紹介

土地活用や不動産投資の手段として、アパート経営は長期的に安定した収入を得られる手段として多くの人が活用しています。
今回はやってみたいけど実際にどんなメリットがあるのか、費用やリスクについてよくわからないという方のために、アパート経営とはどんなビジネスなのかというお話をしていきます。
アパート経営の全体像やメリット、経営にともなうリスク、必要資金や税金についてお話を進めていきます。
アパート経営について考えている人は、まずアパート経営の基本的知識を身につけましょう。

まずは、アパート経営の仕組みや他の土地活用との違いについて確認していきましょう。

アパートの経営には大きく分けて2つの方法があります。
簡単に言いますと

• 経営に必要な業務を管理会社に委託する方法
• 自分自身で管理運営を行う方法

という2つの方法です。

自分で管理運営を行う場合には、入居者の募集や建物の管理、住民トラブルの対応など、幅広い業務を1人で行う必要があります。
他に仕事を抱えている場合や副業、副収入として並行するにはやや難しい面があります。

自分での管理が難しい、大変なことはやりたくないという人はサブリース業者にアパートの管理運営業務を委託することを検討してみましょう。
委託費用が掛かりますが、オーナーが管理業務を行う必要がなくなるので不労所得として家賃収入を得ることが出来るようになります。

アパート経営は、マンション経営や株式投資と比較されることが多い傾向にありますが、その違いはどこにあるのでしょうか。

同じ賃貸経営としてマンションや戸建て賃貸があります。

マンションとの違いはズバリ！規模の違いです。
マンションはアパートと比較して部屋数が多く、動くお金の規模も大きくなります。
部屋数が多いということは管理の手間もかかり、費用の運用についてもリスクが大きくなります。

アパート経営は限られた資金で始めることができます。マンションよりも小規模で建設費用を抑えやすく、初心者でも始めやすい不動産投資として人気があります。

投資という視点では、株式投資と違いアパート経営では必要な業務を委託できるという特徴があります。
経営業務を管理会社に委託することで、管理の手間をかけず、不労所得として安定した収入を得ることができます。

また、余った土地に駐車場や駐輪場などを建設することで、入居者に安全で快適な住まいを提供できるという点も、株式投資では得られない魅力の一つです。

多くの土地活用や不動産投資があります。そんな中でどんな人がアパート経営に向いているのでしょうか？
アパート経営に向いている人は、以下のような目的がある人です。

• 節税しながら利益を得たい
• 老後の収入源を確保したい
• 不労所得を得たい
• 投資手段として収益が見込める不動産を所有したい

アパート経営では、経営に必要な業務を管理会社に委託することで、相続税や固定資産税などを節税しながら不労所得として利益を得ることができます。

手間や労力をかけずに土地活用が行えるため、定年後に収入源を確保する手段としても広く支持されています。
また、株式投資をはじめとする金融商品に代わる投資手段として収益を得たい方にもおすすめです。

ここからは、アパートを経営することでどのようなメリットがあるのかを確認していきましょう。

アパート経営は、管理会社に業務委託することができます。
不労所得として安定した収入を確保できるので、急な病気や事故によって長期間働けなくなった場合でも問題なく収入を得ることができます。
働けなくなる、収入が減る老後の収入源としての活用としてもおすすめです。

また、アパート経営は複数の部屋を貸し出すことで家賃収入を得る仕組みになっています。
例えば戸建て賃貸の場合では空室や滞納が生じてしまうと収入は「0」です。

アパート経営は万が一空室や滞納が生じてしまった場合でも、他の部屋の家賃収入が得られることから、収入が滞るリスクが少ない点もメリットとして挙げられます。

アパート経営は、相続税や固定資産税など、さまざまな税負担を軽減する節税対策としても有効です。
一般的なアパート経営にかかる税金には、損益通算や減価償却などの軽減制度が適用されるため、更地として土地を所有しておくよりも、税金を抑えつつ収益を得ることができます。

また、家賃収入から必要経費を差し引いた金額がマイナスとなった場合には、アパート経営にかかる税金が免除されることに加えて、マイナス分を給与収入から差し引くことも可能です。

アパートを経営するためには、入居者に貸し出すアパートを準備します。しかし、建築費用を自己資金から捻出するとなれば、莫大な金額がかかります。
そのような場合に有用なのが、銀行融資です。銀行融資をうまく活用することで、自己資金が少ない場合でも、コストを抑えながらアパート経営を行うことが可能です。

ここからは、アパートを経営する際に抱えるリスクについて確認していきます。
アパート経営にともなうメリットとリスクについて理解し、円滑な管理運営に役立てることが大切です。

アパートを経営するうえで最も大きなリスクが、空室による家賃収入の減少です。
アパート経営は、入居者が支払う毎月の家賃収入によって成り立っています。
空室により家賃収入が減ってしまった場合でも、ローン返済やアパートの維持管理費、修繕費用などは変わらず支払いを続けなければなりません。

安定した家賃収入を得るためには、空室が生じないように工夫する必要があります。

家賃の滞納は、アパート経営で生じやすいリスクの一つです。
家賃収入を得られないという点では、空室と同等のリスクであるように思えますが、家賃滞納の場合は新しい入居者をすぐに募集することが難しいため、空室よりもやや深刻な状況といえるでしょう。

家賃を滞納されるリスクも理解したうえで、対策を考えておくことが大切です。

アパートを経営する際に避けて通れないのが、地震や洪水、火災などの自然災害リスクです。
突然見舞われた自然災害によって、高額で購入・建築した物件が一瞬で失われる可能性もあります。

いつどこで起こるかわからない自然災害に備えて完璧な対策をとることは難しいですが、地震保険や火災保険などの自然災害に備えた保険に前もって加入しておき、少しでもリスクを軽減できるように努めましょう。

建物は、ある程度の年数が経過すると、老朽化のリスクが発生します。
建物は築年数が進むと、お風呂やキッチンなど水まわり設備の取り換えや外壁の塗り替えなど、さまざまな箇所を修繕する必要があります。

修繕内容によっては費用がかさむため、入居者が絶えることのないアパートでも、将来の修繕に備えて費用を準備しておくことが大切です。

アパートなどの集合住宅を経営するうえで切り離せないのが、入居者同士のトラブルが発生するリスクです。
入居者同士のトラブルは、騒音やにおい、ごみの分別など多岐にわたります。
入居者トラブルへの対応が遅れると、他の入居者や近隣に悪影響がおよぶ恐れがあるだけでなく、入居者の退去が相次ぎ、空室が増加してしまう可能性もあります。

入居者トラブルは決して放置せず、早急に対処するように努めましょう。

ここからは、アパート経営で見込める収入の内訳や年収の算出方法について解説します。

アパート経営での主な収入内訳は以下のような項目があります。

• 家賃
• 共益費
• 敷金
• 礼金

他にも駐車場料金やオプション料金を別途設定している場合もありますが、基本的な収入はこの4つです。

アパート経営で見込める収入は、毎月支払われる家賃や共益費のほか、初期費用として徴収する敷金や礼金などが挙げられます。
アパート経営による収益は家賃収入が大半を占めており、共益費は駐車場や共用部の維持費として使用されます。

また、敷金は入居者が退去する際のクリーニング費用として使用されるため、収入に含まれるのは少額であることがほとんどです。入居者から謝礼金として支払われる礼金は、家賃の1～2か月分が相場といわれています。

アパート経営者のおおよその年収は、「家賃×部屋数×12か月」で算出できます。
アパート経営を長期的に安定させるためには、アパート経営のおおよその年収額をもとに具体的な資金計画を立てることが大切です。
資金計画を立てる際には、家賃収入だけでなくローン返済額や税金など必要な経費額も忘れずに算出しておきましょう。

ここからは、アパートを経営するうえで必要な資金について解説します。
アパートを建築する際にかかる費用や維持費、修繕費がどのくらい必要なのかを把握し、アパート経営を始める際の参考にしましょう。

アパート経営における建築費用は、アパートをどのような本体構造にするかによって大きく異なります。
以下の建築費の相場に関する資料を参考に見てみましょう。
坪単価別、あくまで参考程度の費用ですが、構造別の建築費にどのくらいの差があるかを確認します。

• 木造：坪単価56万円程度
• 鉄骨造：坪単価76万円程度
• 重量鉄骨造：坪単価94万円程度
• 鉄筋コンクリート造：坪単価120万円程度

木造と鉄筋コンクリートでは2倍以上の差があり、より強固で長持ちする構造になるほど費用も高くなっているのがわかります。

また、アパートの建築費用は本体工事費だけでありません。付帯工事費やその他の諸経費も発生します。
経営を目的としたアパートを建設するためには、建築費用の10～30％分の自己資金を準備しておくのが望ましいと言われています。
あらかじめ業者に具体的な見積もりを依頼しておき、アパート経営の準備に役立てるとよいでしょう。

よりよいアパート経営をするためには、アパートの定期的なメンテナンスを行う必要があります。
外観の汚さや住むのに不安を感じるような建物では入居者が集まりにくいからです。

アパートの維持や修繕に必要な費用は、建物の築年数に応じて建築費の0.3～1.0％程度で算出するのが一般的と言われています。
経年劣化による建物の損傷にともなう修繕のほか、建物自体に損傷がない場合でも、外壁塗装など建物の価値を維持する目的での大規模修繕を行う必要があります。

アパート経営では、建築費用や維持費、修繕費以外にもさまざまな費用が必要です。
以下にアパート経営に関する費用と目安となる金額、相場をまとめた資料を用意したので確認してみましょう。

アパート経営にかかる費用としては、アパートを建てる費用の他、土地に建物を建てる準備費用、法関連の手続き費用、税金や公共設備などの費用が掛かります。

ここからは、アパートを経営する前に必要な準備について解説します。
アパート経営には目的やターゲット層を明確に設定することが大切です。資金計画や不動産に関する知識を深め、アパート経営の準備をしておく必要があります。

アパート経営の準備を始める際には、経営の目的を明確にしておくことが大切になります。
それは資金を有効的に活用する為です。

アパート経営を始めるには、建設費用などある程度まとまった資金を準備しておく必要があります。費用を投資して事業を行うということはそれなりのリスクを伴います。
赤字のリスクを回避するためには、アパートを経営する目的や収益の目標金額を具体的にシミュレーションし、定期的に見直すことが大切です。

アパート経営を始めるためには、入居者のターゲット層を絞っておくことも重要です。
アパートの入居者は、学生やファミリー層、シニア層など多岐にわたります。ターゲット層のニーズに合った間取りや外観、設備環境を整えておくことで、入居者が途切れるリスクを最小限に抑えられます。

また、アパートを建設する地域の特徴や近くの物件情報などをリサーチしておき、アパートを建設する際の参考にするとよいでしょう。

アパート経営の準備に取りかかる前に、将来の具体的な資金計画を立てておくことも大切です。

アパート経営で実際にかかるコストのおおよその金額を判断するには、アパートの建設費用や諸費用の見積もりを立て、税金や水道光熱費を加算することで分かります。

その後、算出した金額から家賃を検討しましょう。
ローンを組む場合に何年で回収できるのか算段を立てておけば、経営にともなう大きなリスクの回避につなげることも可能です。

アパート経営を行う際には、不動産に関する知識を身につけておくことも大切です。
具体的には、不動産取引にかかわる建築基準法や宅地建物取引業法、民法の知識のほか、さまざまなタイミングで必要となる税に関する知識です。これらの知識を身につけておけば、アパートを経営していく際に判断を誤るリスクを回避できます。

しかし、不動産に関する知識を独学で身につけるのはかなり難易度が高いです。
現時点で知識がなく独学にも自信がない人は、質問しながら、少しずつ知識をつけていくとよいでしょう。
川木建設でも相談できますのでお気軽にご連絡ください。

ここからは、アパート経営に必要な基本的な税金について確認をしていきましょう。
家賃収入の課税方法や確定申告の種類、不動産自体にかかるさまざまな税金についてお話しますので、資金計画の参考にしましょう。

アパート経営における家賃収入は、必要経費を差し引くことで「不動産所得」に該当し、所得控除などを適用した後に税率がかけられます。

また、以下のような節税対策もうまく取り入れるとよいでしょう。

アパート経営による家賃収入は、税金の支払いが義務づけられており、原則として確定申告を行う必要があります。

確定申告をスムーズに行うためには、経費削減効果が期待できる「青色申告」にするのか、手続きがシンプルな「白色申告」にするのか、前もって決めておくとよいでしょう。

10室または5棟以上のアパートを経営している場合は、経営が赤字になった際の繰越控除や最大65万円の特別控除などが適用される青色申告がおすすめです。

アパート経営にともなって納める義務のある税金は、不動産自体にもかかる点に注意が必要です。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 所得税
• 住民税

まず、アパートの購入時には、不動産取得税や登録免許税、印紙税などが発生します。
続いて、アパートを所有する段階になると、固定資産税や都市計画税をはじめ、家賃収入にかかる所得税や住民税も発生します。
また、アパートを売却する際にも譲渡収入に所得税や住民税がかかります。

アパートを経営するためには、不動産自体にかかる税金についても把握したうえで、準備に取りかかることが大切です。

アパート経営は、自己資金が少ない方でも始められる不動産投資の一つです。
経営の目的やターゲット層を明確にするだけでなく、かかるコストを具体的に把握しておけば、大きなリスクを回避しながら順調にアパート経営を進められるでしょう。

土地の有効活用や不動産投資に興味がある方は、アパート経営をぜひご検討ください。
川木建設では定期的に不動産、土地活用、相続税などに関するセミナーを開催しております。直接話を聞きたい、もっと知りたいという方はセミナー情報をご確認ください。