【2024年最新版】失敗しないマンション経営のはじめかた

マンション経営とはどんなビジネスなのか簡潔にまとめると、
「マンションという住居を人に貸して維持管理しながら家賃収入を得る」
というビジネスです。

実際には建設費や維持管理費、修繕費用の積み立てなどを行いながら、家賃収入と敷金、礼金、共益費などを収入源に経営を行っていきます。

まずはマンション経営というビジネスの基本的な形態について、大きく分けて次のような2つの方法があることを覚えておきましょう。

• 一棟マンション経営
• ワンルームマンション経営

それぞれどんなビジネスなのかと言うと、
一棟マンション経営とは、マンションを一棟丸ごと建設または購入し、経営や運用をしていくビジネスです。
ワンルームマンション経営とは、マンションの一室を購入し、その部屋を賃貸することで経営・運営していくビジネスです。

次に利益の上げ方としても2つの方法を覚えておきましょう。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

インカムゲインとは簡潔に言うと「家賃収入による経営」です。
キャピタルゲインとはマンション自体を売買することで利益を上げる方法です。

この他にもマンション経営では新築を建設するのか、中古マンションを購入して運営していくのかなど、様々な角度でビジネスを考えることができます。

それでは次に、他の賃貸経営や投資との違いについてお話を進めていきましょう。
他の賃貸や投資との違いを知ることで、マンション経営を選ぶメリットがあるのかどうかの判断材料になります。

マンション経営と同じように集合住宅の一室を賃貸するアパート経営はマンション経営と何が違うのでしょうか？
答えはズバリ「規模の違い」です。

規模が大きいマンション経営は部屋数が多く、大きな利益を見込めます。アパートよりも初期費用や大きなお金をかける分、リスクも大きくなるという違いがあります。

それでは規模が小さいアパート経営の方が安定して経営しやすいのかと言うと、そうではありません。

賃貸ビジネスの最も大きなリスクとは「空室」を作ることです。部屋数の多いマンションでは空室によるリスクを分散しやすい特徴があります。
また、アパートは単身や短期利用を目的とする場合が多いのに対して、マンションではファミリー層や長期的な入居を目的とする場合が多く、入居が比較的安定しやすいという違いもあります。

資産価値としても鉄筋コンクリートを使用することが多いマンションの方が耐用年数は長くなります。
耐用年数が長いということは資産価値を長期的に保つことが出来るということです。

マンション経営は他の投資と比較してリスクが少なく、リターンもそれなりに大きなものとなっています。

例えば、株式投資やFXなどの投資は大きなリターンを期待できる反面、投資したお金が回収できないリスクも高くなります。
逆に空地での看板設置や自動販売機設置では投資金額を回収できないリスクはとても低くなりますがリターンとなる金額も少額になります。

投資としてマンション経営はリターンとリスクの中間的な位置、バランスの取れた安定的な投資という位置づけにあります。

それでは次に、どのような人やどのような状況がマンション経営に向いているのか、というお話を進めていきます。

次の3つのどれか1つにでもに当てはまる人はマンション経営に向いている、有利に進めることができる可能性が高い人です。

どういうことなのか、順番に解説していきます。

マンションを建設するには広くまとまった土地が必要です。これはマンションを建設する上では必須です。
土地を持っていなければ広い土地を探すか、立地の良い土地を買い集めなければなりません。また、そのための費用もかかります。
広い土地をすでに所有している人はまとまった広い土地を探す作業や売買を行う作業がすでに解決しているので、マンション経営で有利な状況にあります。

マンション経営ではマンションを所有する必要があり、そのために多額の資金が必要です。
マンションを所有する方法は「マンションを建設する」か「中古マンションを購入する」必要があります。
ビジネスとして融資やローンを組むことも可能ですが、その資金をすでに持っている、または用意することが可能である人はマンション経営を始めるうえで有利な状況にあります。

土地や資金がなければマンション経営をすることが出来ないわけではありません。
冒頭で説明しましたが、マンション経営には様々な方法があります。ワンルーム経営や比較的小規模な中古マンションの購入など、限られた資金でも参入することは可能です。
マンション経営もビジネスです。不動産や賃貸ビジネスに関する高い知識やコネクションはマンション経営を有利に進めることができるので、向いていると言えるでしょう。

マンション経営では必ずしも自分で管理、運営をしなくてはならないわけではありません。
マンションでの経営・運営はサブリース会社と呼ばれるマンション経営を代行してくれる専門会社に委託することができます。

マンション経営を委託することで実質マンション経営から得られる利益を、オーナーは不労所得として得ることが出来ます。

このようにマンションではオーナーが現場で判断や指示を行わなくても業務に影響が少なく、管理を一括して任せやすいという特徴があります。

マンション経営では様々な節税効果があります。今持っている財産に関する節税や他の所得に対する節税効果、相続の際にも節税効果があります。

不労所得とすることもできるマンション経営では土地を有効活用して節税できるというメリットがあります。

土地は所持しているだけで固定資産税が課税されます。毎年その土地に課せられた税金を何もしなくても払い続けなければならないのはご存じだと思います。

マンションを経営することで、ただ固定資産税を払い続けるリスクを回避する手段になります。

マンション経営を行うことで本業の節税を行うことも可能です。
なぜなら副業では損益通算という税金の計算方法を活用することができるからです。

損益通算とは、片方の事業で生じた赤字をもう一方の所得と合算して計上できるという制度です。
つまりマンション経営で出た赤字と本業を損益通算することで本業の節税を行えるということです。

でも、マンション経営が赤字ってそもそも損じゃないか！と思ってしまいますが、実は違います。

赤字には実質上の赤字と、経理上の赤字というものがあります。
多額の初期費用が掛かるマンション経営では、マンション購入費を減価償却という形で分散して計上します。

実質上初年度にしかかかっていなかった建設費用が翌年以降も費用として計上され続けることによって、経理上では支出が収入を越えて赤字ということになります。

つまり、実際はきちんと収入を得られているのに、経理上の赤字があるおかげで損益通算が適用されて本業の税金も安くできるということです。

マンション経営では相続税や贈与税の際に「敷地権」という計算が適用されます。

敷地権とはどのようなものか、簡単に言うと
「マンションの不動産は住んでいるみんなの不動産だよね」ということです。

マンションの建っている土地はオーナーが所有権を持っていたとしても、その上に住むマンション入居者にもその土地を保有する権利があります。その部分に関しては入居者とオーナー共有の権利があります。
つまり、オーナーが個人的に自由にできない土地であり、オーナーが自由にできる土地、オーナーが住んでいる土地の部分だけに税金が掛かる仕組みになっています。

マンション経営によって、全額払わなければならなかった固定資産税を、住民と分割することによって減税できるということになります。

マンション経営の大きなメリットとして、長期間安定した収益を得られるということがあります。
鉄筋コンクリート造のマンションでは耐用年数は47年と長く、長期にわたって経営を継続することが可能です。

耐用年数とは、普通の使い方をして利益や効果を得ることが可能とされる年数で、主に減価償却と関係してきます。
マンションの建設費用は建設したときに一括では計上されず、耐用年数によって分散されます。
これによって耐用年数分、建設費の一部を経費として計上できるので、税金を安くすることができるのです。
耐用年数が長いということは経営上の利点も多く、資産としての価値も長続きするということになります。
この期間にマンションを売却し、別の資産形成に方向転換したり、お金に換えることができたりなど、運用方法に幅があります。

マンション経営は、不労所得や不動産売買、節税効果など様々な観点からも高い資産価値があるとされています。

マンション経営はメリットがたくさんありますが、リスクが全くないわけではありません。賃貸を行うビジネスとしてリスクは必ず存在します。
リスクに対しては漠然と怖がるのではなく、どのようなリスクがあって、どのような対策を立てておくべきか、ということがポイントです。

それではマンション経営に関わる基本的なリスクがどういうものなのか、解説していきます。

マンション経営の一番のリスクは規模の大きさです。
一棟マンション経営では、アパートや戸建て賃貸より規模が大きいので扱う金額も大きくなります。大きな金額を扱うので収益に失敗したときの損害も大きくなるというリスクがあります。
マンション経営は比較的安定したビジネスではありますが、何も考えずに建てれば儲かるわけではありません。ビジネスとしての計算や計画性を持って行う必要があります。

運営のリスクとして考えて置くべきポイントは次の3つです。

• 空室のリスク
• 維持管理のリスク
• 解体費用のリスク

賃貸ビジネスでは空室になることが一番避けたい状態です。空室になるということは収入がないということです。
マンション賃貸ではアパートや戸建て賃貸と比較して戸数が多いので空室のリスクを分散しやすい特徴があります。それでもあまりに空室が多いと収益を得られずに経営が苦しくなってしまいます。
入居者を確保する方法や退去されにくい工夫などの対策が必要となります。

マンションは様々な人が住み、毎日休むことなく稼働していきます。それによって建物の劣化や設備の故障もつきものです。
建物の維持管理を怠ると苦情が来るだけではなく、入居者の生活に損害を与えてしまうこともあります。
マンションでは人が直接住んで生活をするということを忘れずに、維持管理の重要性はしっかりと理解しておきましょう。
建物や設備に異常があれば速やかに対応し、資金の用意や保険の加入などの対策を行っておくことが大切です。

マンションは耐用年数が長く、丈夫な作りの建造物です。それでも永遠に建っているわけではありません。老朽化により解体しなければならないときが必ず来ます。
マンションの規模にもよりますが、解体には数千万円の費用が必要です。
建設時にはマンション経営をしながら利益から返済を行ってきましたが、解体するときにはそれ以後の収入が途絶えます。
解体資金は経営をしながら積み立てて準備をするなど、その時が来ても困らないように準備が必要です。

マンションは様々な人が住んで生活をする場所ですので入居者によるトラブルのリスクがあります。
入居者のリスクとしてのポイントは次の3つです。

• 家賃滞納のリスク
• 住人同士のトラブル
• 設備の取り扱いに関するリスク

マンション経営では家賃をもらえないのは死活問題です。家賃を払ってもらえないのであれば退去してもらえばいいかというと、そう簡単には行きません。
マンションのような住宅では居住者は法律によって住み続ける権利が守られています。オーナーの意向や好き勝手で追い出されないように保護されているのです。

家賃滞納は経理に影響が出るだけではなく、支払いをお願いしたり法的な手続きを取ったりなど様々な労力がかかります。
法的にやってはいけないこともたくさんあるので、知識なしでむやみに督促するようなことは避けなくてはなりません。
家賃滞納に関しては専門とするサービス会社や運営代行を行う会社に委託して行うなど回収方法について対策を立てておくことが大切です。

マンションでは住人同士のトラブルも起きやすくなります。放置すると退去につながってしまったり、事件へと発展したり、評判が悪くなってしまうと入居率の低下にもつながりかねません。
住人トラブルがあった場合は早急に対応する必要があります。また対応の仕方しだいでトラブルが収まるのか、悪化するのかといった結果の違いも起きます。

設備とは共となる部分だけではなく各部屋の取り扱いも含めて様々なトラブルによるリスクが考えられます。
例えば不適切なトイレや水道の使用による水漏れや水浸し、内装やベランダ、床などの破損、ボヤや火事など、様々なトラブルが発生する可能性があります。
修繕の保険加入や、トラブルが起きにくい設備の工夫、ルール作りを行ってリスクに備える必要があります。

マンション経営では災害に対するリスクに備えておく必要があります。
災害によって起こる被害を想定して住民を守り、修繕や対策に必要な資金も確保しなければなりません。

主に想定しておく災害と特に注意すべきエリアは次のようなものがあります。

• 地震による倒壊（全エリア共通）
• 火事（全エリア共通）
• 水害（近くに大きな河川があるエリア）
• 噴火（近くに休火山や活火山があるエリア）
• 津波（近くに海があるエリア）

こうしたリスクに備えるためには適切な保険に加入することが一番の対策となります。保険適用の範囲は加入する保険によって異なります。内容をよく確認することが大切です。

リスクの管理は前例や経験も大切です。これから初めてマンション経営に関わるという人には考えが行き届かない部分が必ずあります。経験豊富な運営会社に相談をすることも大切です。
川木建設では無料相談も受け付けておりますので詳細を知りたいという方はご連絡ください。

それではここからは、マンション経営を始めるための手順や経費など、具体的な内容を解説していきます。
マンション経営は建てたからといって必ず利益を得られるわけではありません。ビジネスとして成立させるには必要な準備を行い、計画的に事業を進めていく必要があります。

まずはマンション経営を始める基本的な流れ、手順について確認しておきましょう。手順を確認することによってどんな知識が必要なのか、手間や時間のかけ方の目安とすることが出来ます。

マンション経営を始めるために必要な作業として、手順と流れは次のようになります。

マンション経営は建てれば入居者が自然と集まるわけではありません。
数あるマンションの中から自分のマンションを選んでもらうためには入居者のメリットや利便性、周囲の環境や人口なども考えて計画的な運営を行う必要があります。

そのためにも実際にマンション建設や購入に取り掛かる前に、どのようなマンションを経営していくのか、方向性を決めることが大切です。
決めた方向性によって収支の計画や賃料などを決めていくことになります。

• どのような経済的利益を目的とするか
• どのような客層をターゲットとするか
• どのような経営形態にするか

それぞれがどのようなことを意味するのか解説していきます。

利回りによる収益獲得を目指すのか、持て余している土地を活用して節税したいのか。マンションを経営する目的を明確にします。これによって経営の方法や方向性が変わってきます。

客層の具体的な例として次の3点が挙げられます。

• 入居者の構成入居者は単身者、ファミリー、シェアハウスなど、どのような構成を想定するか。
• 入居者の経済力お金をかけられない学生や単身者を対象にするのか、価格に左右されない富裕層など、利用者の経済力をどのように想定するか。
• 入居者の用途単身赴任や学生期間中などの短期、子育てから老後までの長期などどのような用途の入居者を対象とするか。

マンションの管理業務を自分で行うのか委託するのか、管理者を雇うのか、サブリース会社を利用するかなど、経営の形態によってもマンション経営の収支は大きく変わってきます。
マンションの経営、収支の計算を行う上でもどのような管理体制で運営していくかということをあらかじめ決めておくことは大切です。

マンション経営では3段階の経費を考えます。
3段階とは「始めるとき」「運営しているとき」「終わるとき」のことです。
初期費用として新築マンション建設費用、または中古マンション購入費用など大きな資金が必要になります。
運営しているときは維持・管理費、終わるときは解体費用などが掛かります。各費用の相場やどのようなことに費用が掛かるのかを把握し、資金の使い方、積み立て金などを計画することが大切です。

マンション経営では事業の開始時に大きなお金が掛かります。
銀行などによる融資、借り入れなどを利用して事業を進めていく場合が多いのですが、全てを借りたお金で支払うと借入金も大きくなってしまいます。そのため初期費用では1割から3割程度は自己資金から捻出のが理想的です。

それでは初期費用にはどのようなものがあるのか、まとめたので確認していきましょう。

• 土地購入費用立地や地域によって価格に大きな差があります。安くて広い土地でも辺境の地では入居者を集めることが難しいこともあるので注意しましょう。
• マンション建設費用マンション建設費の相場として、土地代を含まず5階建て程度では2億～3億円程度を基準に考えておきます。
• 不動産取得税不動産を取得した際に課税される税金を納付します。固定資産評価額の4％が税率となっています。
• 不動産仲介手数料不動産を購入する場合に元の持ち主と買い手を仲介する不動産業者に支払う報酬です。
• 登録免許税不動産の所有者を変更する際に支払う税金です。
• 司法書士報酬法的な手続きを司法書士に依頼した場合に、司法書士へ支払う報酬です。
• ローン手続き手数料銀行などからローンなどの融資を受ける場合、手続きにかかる手数料です。
• 各種保険加入料マンション経営に必要と考えられる保険と保険会社を選択し、保険に加入する料金です。
• 管理運営会社契約金サブリースやマンション経営を委託して運営する場合に、委託先に支払う報酬、契約料金です。

マンション経営では運営を行いながらかかる費用と、マンション経営を終えるときの費用について考えて置く必要があります。
マンションを終えるときの費用はそれ以後に利益を見込めないため、毎月の支払の中から少しずつ計画的に積み立てておく必要があります。

毎月かかる維持費、運営費としては上げられるものをまとめたので見ていきましょう。

• ローン返済金マンション建設や購入等、初期資金として借り入れたローンの毎月の返済金です。
• 修繕費積立金修繕費は突然高額な費用を必要とする場合もあるので毎月積み立てておきます。
• 固定資産税積立金固定資産税は年に一度の支払いになりますが、支払えないということが起きないように毎月積み立てておきます。
• 都市計画税市街化区域内にマンションを持っている場合は都市計画税の支払いが必要になります。
• 所得税家賃収入として得た収益の中から所得とされる金額に課税された金額を支払います。
• 住民税マンションがある市区町村に支払う税金です。
• 各種加入保険料火災保険や地震保険など任意に加入している保険の加入料です。
• 各種保険加入料マンション経営に必要と考えられる保険と保険会社を選択し、保険に加入する料金です。
• 解体積立金マンションの老朽化や廃業などにより取り壊さなければならなくなった場合に必要な費用です。数千万円規模の金額になることもあるので毎月積み立てておきます。

マンション経営は他の賃貸、投資よりリスクと収支のバランスが良く安定しやすいという特徴があります。
ただしこれはノーリスクという意味ではありません。やはりビジネスですので、しっかりとした下調べや基礎的な知識という土台をもとに、計画的に経営していく必要があります。
マンション経営では多くのメリットと共に、リスクに対する備えもしなくてはなりません。不動産や経営に関する知識なしでは難しい面もあるため、プロによるサポートもうまく活用していきましょう。

川木建設では土地活用や不動産に関するセミナーを定期的に開催しています。また相談も随時受け付けていますのでお気軽にご相談ください。