【2024年最新版】ガレージハウスで戸建て賃貸経営を始める注意点

戸建て賃貸とは、マンションやアパートでもなく独立した住居である【戸建て】を賃貸物件とする賃貸住宅のことです。

戸建て賃貸で利益を出すための主な経営方法は、大きく分けて次の２種類があります。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

インカムゲインは賃貸物件を貸し出すことで家賃収入を得る方法、
キャピタルゲインは賃貸物件そのものを売買することで利益を得る方法です。

また戸建て賃貸を始めるには、次の3つの方法があります。

• 賃貸用物件を新築する
• 賃貸物件を中古で購入する
• 築古物件をリフォームする

戸建て賃貸を始めるためには賃貸用の住宅を新築するか、中古物件を購入するかです。
戸建て賃貸では築古（ちくふる）物件と呼ばれる築30年超の住宅を購入し、賃貸用にリフォームする方法があります。

戸建て賃貸の経営・運営の仕組みは、新築または中古の戸建てを購入して賃貸し、ある程度の年月を経て解体まで使うか、売却するかという方法で行われます。

アパートやマンション経営と、戸建て賃貸の最も大きな違いは入居者の戸数です。

アパートやマンションは複数の世帯が入居可能となりますが、戸建て賃貸は入居があるかないか、「0か100か」という状況になります。
複数の入居者が可能なアパートやマンションは空室があっても他の部屋に入居があれば収入が０になるリスクは少なくなります。
戸建て賃貸はその家に入居がなければ収入は0。何も入ってこないという状態になります。

しかし戸建て賃貸が空室になりやすいのかというと、そうではありません。
戸建て賃貸は人気が高まっていることや、退去の少ないファミリー層が入りやすいことから定着率が良いという面も持っています。

賃貸経営に向いている人は次のような人です。

• 狭い土地をもっている
• 郊外の離れた場所に土地を持っている
• 少ない金額で賃貸経営を始めたい

具体的にどういう人のことか、解説していきます。

狭いとは、アパートやマンションが建つほどの広い土地ではないけれど、一軒家が建つくらいの土地の広さのことです。

アパートやマンションを建てるにはそれなりの広さが必要になります。
広さが足りないのであれば周囲の土地を買って大きくするか、別の広い土地を探さなくてはなりません。

戸建て賃貸であれば一軒家が建つ程度の広さがあれば建設は可能です。狭い土地を活用したいと思っている人は戸建て賃貸に向いています

戸建て賃貸は市街地や繁華街から遠くても需要があります。

アパートやマンションでは空室リスクを避けるために人が多いエリアを必要とします。人口の多いエリアや人が集まりやすいエリアを選ばなくてはなりません。

しかし戸建て賃貸では一棟につき一組の入居者を探すだけで良いので場所による影響を受けにくい特徴があります。

戸建て賃貸はアパートやマンションなどの賃貸経営と比較して、最も初期費用が小さく済むビジネスです。

アパートやマンションを新たに建てるとなるとかなりの金額が必要になります。戸建て賃貸であれば1棟の価格が安く済みます。

また戸建て賃貸では「築古」と呼ばれる築30年超の中古住宅をリフォームする方法が多く、この方法であればさらに初期費用が安くなります。

戸建て賃貸ではアパートやマンション経営と比較して管理の手間が軽いというメリットがあります。
そのため運営を管理会社に委託する必要性も低いので管理コストが低くなります。

管理コストが低いポイントとして次のようなことが挙げられます。

• 入居者数が少ない
• 管理するものが少ない
• 入居者の共有物がない

入居者が少ないということは、賃貸業務の手間が大幅に少なくなります。

例えば10部屋あるアパートでは10部屋分の入退去・家賃の管理、各部屋のメンテナンス、各入居者のトラブル等の対応、共有スペースの管理などを行わなくてはなりません。

戸建て賃貸では入居1件分の対応で済みます。また庭など部屋以外の管理もオーナーではなく入居者が行うので建物とその周辺の管理の手間も少なくなります。

管理が少ないということは他業者に委託するコストや業務に対応する時間と費用のコストも少なくて済むというメリットがあります。

戸建て賃貸では土地を柔軟に活用できるというメリットがあります。

アパートやマンションを立てるにはそれなりに広い土地が必要です。賃貸のなかでも戸建て賃貸は広さにとらわれにくい特徴があります。小さな家が建つ程度の広さがあれば戸建て賃貸を始めることは可能です。

大きめの戸建てが建てられればファミリー層を中心に入居者を期待できますし、小さい家しか建てられそうにないのであればコストを落として単身者向けの戸建てを作ることもできます。

戸建て賃貸は土地の広さに左右されにくいというメリットがあります。

賃貸に限らず住宅市場全般で戸建て賃貸の需要は高まっています。

コロナ禍の影響によって、他人との交流を避けやすいことや収入の不安定さがらローンの返済に不安を感じる等の理由によって、戸建てを賃貸したいという人が増えています。

戸建て賃貸の需要に対して賃貸できる物件はそれほど多くはありません。賃貸をするためには少ない選択肢から選ばなくてはならない状況です。
市場ではもっと多くの賃貸物件やバリエーションが求められています。

賃貸の需要は高まっていて、今後もこの傾向は続き、戸建て賃貸物件を求める人が多いというメリットがあります。

戸建て賃貸では入居期間が長い傾向があります。

アパートは学生や単身赴任など短期の入居を前提とした入居者が一定数います。そのため定期的に入居者の退去があります。戸建て賃貸は比較的長期の入居者が多い傾向があります。
戸建て賃貸ではファミリー層が多いことや、将来的にも住居は賃貸を続けていきたいと考えている人も増えているため、長期入居が多い傾向となっています。

入居者が安定して住み続けてくれるということは空室リスクが少なくなるというメリットがあります。

アパートやマンションは1棟単位ですが、戸建て賃貸は1軒単位で数や規模を調整しやすいという特徴があります。

マンション経営では数千万円、マンション経営では数億円規模の初期費用が必要となります。戸建て賃貸は築古住宅などを利用すれば数百万円程度で始めることが出来ることもあります。

戸建て賃貸は初期費用や最小単位としての規模が小さいため、オーナーの経済力や事情に合わせて事業の規模を拡大したり縮小したりと調整しやすいというメリットがあります。

戸建て賃貸にはアパートやマンションとは異なるメリットがたくさんあります。しかしその反面、戸建て賃貸ならではのリスクもあります。

どのようなリスクがあるのか、確認していきましょう。

「あれ？入居率が高いんじゃないの？」と思われたかもしれません。
入居率が高いとは、入居者を確保できるかどうかという意味です。
空室リスクとは、入居者が決まらなかった場合のリスクのことです。

アパートやマンションは複数の部屋があるので空室があっても収入が途絶えることがなく、平均的に運営を考えていくことが可能です。しかし戸建て賃貸は1棟に対して空室が発生すると収入が途絶えます。

収入がなくてもローンの支払いや固定資産税などの支払いはしなくてはなりません。
戸建て賃貸はアパートやマンションと比較して空室リスクの分散がしにくいという特徴があります。

戸建て賃貸は規模が小さいので、アパートやマンションと比較して収益は少ない特徴があります。

部屋数も少なく、規模も小さいので収益が少ないのは当然のことですが、それが経営にどう影響するのでしょうか。
賃貸経営は少ない利益を少しずつ積み上げていく「コツコツ型」の賃貸ビジネスです。

例えば1件の契約で経費を差し引いた利益が5,000円だったとします。同じように5,000円の利益が出る部屋を10部屋持っているアパートでは毎月50,000円の利益が出ます。

規模が小さいということは動くお金や得られる利益も小さくなります。
動くお金が小さいということは失敗するリスクは少ないですが、発展や変化に対応する力は弱いというリスクがあることを覚えておきましょう。

戸建て賃貸ならではの問題として、近所との関係性が入居率に影響するという特徴があります。

アパートやマンションでは自分の賃貸エリアをある程度区分できるので、近隣に多少変わった人が住んでいても生活を切り離すことは可能です。しかし独立した住居である戸建て賃貸は地域と密接にかかわらなければならない場面が出てきます。

隣や近隣に変わった人やトラブルを起こしやすい人が住んでいると入居が安定しなくなってしまうこともあります。
逆にこちらの入居者が近隣に迷惑をかけてしまうことで、賃貸物件自体が悪い目で見られてしまうこともあります。

戸建て賃貸ではご近所との関係性によるリスクにも配慮することが大切です。

戸建て賃貸を作るとき、これだけはやっておかないと入居率に影響すること、後から後悔することがあります。
ここからは戸建て賃貸を始める際に最低限やっておくべきこととして、どのようなことがあるのかを確認していきます。

入居者が戸建て賃貸を選ぶ時は、家の見た目や大きさ、賃料や立地だけで決めるわけではありません。
賃貸住宅を選ぶ最も重要なポイントは生活のしやすさです。

どんなにおしゃれで賃料が安くても、生活に不便な家は入居が安定しません。
例えば生活圏内に駅もお店もないのに車の駐車場もない家や、ファミリー層狙いなのに狭すぎる浴槽、使いにくいキッチン、汚いトイレなどです。

生活していて不便だ、不快だと感じる家では入居しても退去してしまう確率が高くなります。
費用や管理の効率よりも入居者の生活目線を優先にした賃貸物件にすることが大切です。

土地には様々な権利に関する問題が潜んでいることがあります。この権利を明確にしておかないと後からトラブルとなるので注意が必要です。
戸建て賃貸では近隣とのトラブルは入居者の生活に大きな影響を与えます。

具体的な権利関係の事例として次のようなものがあります。

• 家に接している道が私道である
• 土地の下に近隣の家の水道管や排水管が通っている
• 隣の家との境界が分かりにくい
• 隣の家、またはこちらの家の枝や根が隣の土地に侵入している

このような権利に関する問題がある場合は入居者を募集する前に解決しておくことが重要です。あやふやなまま入居者を入れてしまうと近隣トラブルになり、そのせいで入居率が下がってしまう可能性があります。

やり取りはかならず書面で取り交わすことで、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

賃貸経営を始める前に、目的を明確にしておきましょう。
目的を明確にせず運営をしていくと、運営の方向性がブレます。
賃貸経営はただのビジネスではなく、事情によって運営をしていく目的に大きな違いが出ます。

• 賃貸経営でビジネスを拡大していきたい
• 余っている土地を税金対策のために運用したい
• 老後や生活の補助として副収入の不労所得を作っておきたい

このような目的を明確にしておかないと、運営をしながらあちこちに中途半端な費用と時間をかけてしまいます。また決断をするときにも迷いが多くなります。

賃貸もビジネスです。失敗しないためにも運営する目的を明確にして効果的な投資を行っていく必要があります。

戸建て賃貸はどんな入居者に入ってもらうのか、ターゲットを明確にしておくことが大切です。

戸建て賃貸は空室リスクが高く、入居者がいなければ収入は0です。
誰の支持も得られずに入居率が低い家にならないようにターゲットを決めて住宅をデザインしていく必要があります。

例えば中古住宅など、家を中心にターゲットも決めずになんとなくリフォームを行ってしまうと、リフォームにかけた費用の割に入居率が低いという結果になってしまうこともあります。

ファミリー層をターゲットとするなら、ファミリー層が生活をしていて不便がなく快適であることや、ファミリー層に好まれるデザインにすることで入居率の向上につながります。

入居者を想定し、どのような入居者をターゲットにした住宅を作るかを明確にしておくことで、計画的で安定した運営を行うことができます。

さて、戸建て賃貸について一通り解説したところで、ここからは戸建て賃貸の中でも人気が急上昇中のガレージハウスについて解説していきます。
ガレージハウスとはどのような建物なのか、ガレージハウスで戸建て賃貸経営をする際にはどのようなことに気を付けていけばいいのかなどをお話ししていきます。

ガレージとは車やバイクを入れる車庫のことで、ガレージハウスとはガレージが一体化している住宅のことを言います。
インナーガレージやビルトインガレージと呼ばれることもあります。

ガレージの場所は1階部分をガレージエリアとして2階より上を居住空間とするスタイルが主流ですが、家の形状によって1Fの居住空間と並列してガレージを設置している場合もあります。

特に定義があるわけではありませんが、ガレージは最低でも車1台以上が入る広さがあり、シャッターなどガレージエリアだけを区切ることが可能になっているのが一般的です。

ガレージハウスはコロナ禍の影響を受けて人気が高まっています。
コロナの流行により外出が避けられる時代となりました。そんな中、リモート技術の進歩、ネットショッピングの普及によって趣味や自分の時間を楽しむ人が増えています。

ガレージハウスは車やバイクが好きな人だけではなく、ガレージの空間を使って趣味や遊び場として活用することもできます。

家の中で秘密基地のような趣味の空間、リフレッシュする大切な空間としてガレージのある家に住みたいという人が増えています。

ここではオーナーがガレージハウスで戸建て賃貸経営をするメリットについて解説していきます。

戸建て賃貸でガレージハウスを採用する際のメリットには次のようなものがあります。

• 駅から遠くても入居者が付きやすい
• 一定数の強い需要がある
• 高い家賃を設定しやすくなる

どのようなことなのか詳しく解説していきます。

ガレージハウスを希望する入居者は車やバイクが趣味である人が多い傾向にあります。移動手段を持っているので電車やバスなどの交通機関が悪い場所でも入居者が付きやすくなります。

アパートやマンションの場合は駐車場が少ないことや、車を持たない人が入居しているケースも多く、駅など交通の利便性が重要になります。

しかしガレージハウスは駐車場が確実に確保されている点や車、バイク好きが集まりやすいことから交通の便の影響を受けにくい特徴があります。

ガレージハウスは特質した個性を持っています。強い個性は入居者を獲得するアピールポイントになります。

ガレージハウスはただ住むだけの家ではなく秘密基地のような特殊な空間、楽しみやワクワクを持っています。

特徴の薄い住宅は目につきにくく、値段や立地など他の部分で評価されてしまいます。ガレージハウスは特に車やバイク好きには夢の空間で、多くの人が憧れを持っています。

強い個性、特徴があるということは入居率の向上にも効果があり、大きなメリットとなります。

ガレージハウスにするにはそれなりの経費が掛かりますが、その分家賃を高く設定することが可能です。
戸建て賃貸のリスクとして収益が低いことが挙げられます。
どうしても規模が小さいので扱う金額が小さくなってしまうのですが、ガレージハウスにすることで賃料を高めに設定する理由付けになります。

高い賃料を設定できるようになるということは賃貸開始時の初期費用を回収し終えた後で、資産価値や扱える金額の幅が広がるというメリットがあります。

人気に乗じて戸建て賃貸をガレージハウスにして得られるメリットはたくさんありますが、デメリットについても理解が必要です。良いところばかりを見ていると「こんなはずじゃなかった」ということになりかねません。

戸建て賃貸でガレージハウスにするデメリットには次のようなものがあります。

• 建設費用が高くなる
• 騒音などの配慮が必要
• ファミリー層が入りにくくなる

それぞれどのようなことか解説していきます。

1階部分をガレージにすることで構造をしっかりさせなければならないので建築費用は高くなります。
また中古住宅のリフォームをした場合も柱や梁を取り除きつつ耐震性を維持するために費用が掛かります。

メリットとして家賃を高く設定できるというお話をしました。それは同時に、回収できなかった際のリスクも大きくなるということは理解しておきましょう。

ガレージハウスをどのように活用したいのかは入居者によって異なりますが、傾向として騒音に配慮しておくことが必要です。

ガレージハウスは車やバイク好きが集まりやすいので、エンジンやマフラー音の騒音に注意が必要です。

近隣住宅との距離や関係性などを考慮して、トラブルになる前にルール決めや入居者に説明しておくことが重要です。

ガレージは単身の大人が好む傾向があり、ファミリー層の需要は高くありません。
子供がいる世帯では子供が安心して生活できる空間や、教育への資金が優先となります。

ガレージが家と一体化しているということはガレージによって居住空間が狭くなり、ガレージを作るために費用が多くかかるということになります。

同じ賃料を払うのであれば居住空間の広い賃貸を選ばれることが多く、ファミリー層は入りにくくなります。

ガレージハウスはそうでない家とは異なるので注意すべきポイントがあります。

このポイントを外すと、使いにくい、住みにくいガレージハウスになり、入居率の低下につながることもあります。
ガレージは本来駐車場ですが、ガレージハウスを希望する入居者は車を保管すること以外にも希望をもっています。

入居者に喜ばれる快適なガレージハウスを作る際に、最低限配慮すべきポイントとして確認しておきましょう。

ガレージは空気がこもるので換気設備を設置する必要があります。

換気設備がないと車やバイクの排気ガスが溜まって危険です。一般的にガレージの密閉性は高くありませんが、それでも空気の流れを考えることは重要です。

排気ガスが溜まれば命に関わることもありますし、排気ガスが居住空間に流れていくこともあります。
夏場には熱が溜まり熱中症や機器の故障の原因になってしまうこともあります。

換気設備は位置と空気の流れに配慮して取り付けましょう。また、広さや用途によっては空調の設置も検討しておきましょう。

ガレージを車庫として利用するだけであれば換気と照明があれば十分です。
しかし、ガレージで車両のメンテナンスや他の趣味の用途を考えているのであれば、コンセントなど電顕設備も付けることを忘れないようにしましょう。

ガレージをトレーニングルームやアトリエ、子供と遊ぶ空間にしたい。そんな目的をもってガレージを探している人もいます。
ガレージに電源があり、用途の幅を広げることで入居率を上げることにも繋がります。

シャッターは快適なガレージになるかどうかを左右する重要なポイントになります。
意外かもしれませんが、シャッターしだいでガレージに不満を感じて退去してしまう人もいるほどです。
シャッター選びでは次のポイントに気を付けます。

• 開閉音
• 防犯性
• 開閉の速さ

どういうことか、具体的に解説していきます。

シャッターでもっとも気になるのが開閉の際の音です。『ガラガラ』と金属音がするシャッター音は近所中に響きます。日中は気にならなくても深夜など静まり返っているときはかなり響いて気になります。
シャッター音がうるさいとご近所からクレームが起きやすいだけではなく、入居者も気を使って自由に出入りしにくいという不便さを感じるようになります。

ガレージハウスを選ぶ理由の1つとして、防犯性への期待があります。シャッター付きのガレージであれば大切な車やバイクを盗難やいたずらなどの被害から守れるだろうという期待です。
鍵や装甲が簡単に破れそうなシャッターではかえって不安になり、退去につながってしまう可能性があります。

ガレージのシャッターでは開閉のスピードも重要です。

出かける際には急いでいるときもあります。毎回シャッターの開閉で時間をとられるようであればガレージを快適に使えなくなってしまいます。
開閉が面倒になって開けっ放しになるくらいならガレージハウスを選ぶ理由もなくなってしまいます。

ガレージのシャッター開閉スピードは、ガレージを快適に使えるかどうかに大きく影響します。

ガレージハウスでは居住空間とどうやってつなげるのかということがもっとも悩むポイントです。

理想はガレージから屋外に出ることなく、直接居住空間へ移動できることです。
しかしガレージと居住空間をつなげることで排気ガスやにおい、冷気や暖気が居住空間に流れ込みやすくなってしまいます。

快適に住むことが出来なければ入居者は離れてしまいます。ガレージと居住空間のつなげ方は、入居者の生活をよく考えて作る必要があります。

戸建て賃貸はアパートやマンションのような集合住宅とは違ったメリットやリスクを持つ特徴があります。
戸建て賃貸は規模が小さい分、様々な規模、形態での運用が考えられます。賃貸では戸建ての人気が高まり、中でもガレージハウスが注目を集めています。

土地活用や資産運用でリスクの少ない賃貸経営ですが、リスクが全くないわけではありません。
やらなければならないこと、気を付けなければならないこともたくさんあるので分からないことはプロに相談することも大切です。
川木建設では無料相談受付や定期的なセミナーを開催していますので、お気軽にご相談ください。