【2024年最新版】駐車場経営の基礎知識｜月極とコインパーキングどちらがおすすめ？

初めに駐車場経営全般に関する基礎知識を確認しておきましょう。
駐車場経営とはどのような仕組みで、どのようなメリットがあるのか、向き不向きなどについて解説していきます。

駐車場経営はリスクが少なく、安定した収入を得やすい土地活用方法です。

初期費用や維持費用は他の投資と比較して低額で済みます。投資としてのリスクはとても少なく、管理運営の手間もほとんどかからないビジネスです。
空いている土地にお金を作らせることが可能で、将来的には不労所得としての資産にもなります。

駐車場経営には2つの種類と3つの管理運営方法があります。

駐車場経営として運営していく駐車場の種類は次の2種類が主流となっています。

• 月極駐車場
• コインパーキング

基本的なことですがどのような駐車場なのかを確認しておきます。

月契約で駐車スペースを貸し出す形態の駐車場です。
収益は毎月支払われる駐車スペースの賃料です。

利用者との契約は行わず、臨時の駐車に対して時間単位で使用料が決まる駐車場です。
収益は使用都度、出庫時に時間単位で徴収する使用料金です。

駐車場の管理運営には主に次の3つの方法があります。

• 自営
• 管理業務委託
• 一括借り上げ方式

それぞれどのような管理運営の違いがあるのか、特徴を解説していきます。

駐車場の管理、運営を全て自分で行う方法です。
駐車場経営で得られた収益は経費と税金を差し引いた金額になります。

利益 ＝ 駐車場賃料 － （経費 ＋ 税金）

駐車場管理を行う業者に管理業務の一部または全てを委託します。
駐車場で得られた収益は経費と税金に加え、委託業者に支払う管理費を差し引いた金額になります。

利益 ＝ 駐車場賃料 － （経費 ＋ 税金 ＋ 管理委託費用）

駐車場経営すべてを業者に委託する方法です。初期費用や管理経費等すべてを業者が負担します。
収益は契約している業者から、契約している一定の金額が賃料として支払われます。
簡単に言いうとオーナーは土地を貸しているだけ、という状態です。

収益 ＝ 委託業者からの賃料

駐車場経営は他の土地活用や投資とどのような違いがあるのでしょうか？
他との違いを知ることによって駐車場経営をするべきかどうかの判断材料となりますので確認しておきましょう。

他の土地活用との大きな違い次の2つです。

• 低リスク低リターン
• 必要業務が少ない

アパートやマンションなど賃貸経営のような土地活用と比較した場合、駐車場経営はとてもリスクが低くリターンも少ないという特徴があります。
賃貸物件を新築したり購入したりする大きな出費がなくても経営することができます。

もし経営に失敗したとしても損失が小さいので、土地活用の投資としてリスクはとても低いビジネスです。
それと同時に収益も限られてしまうためリターンも少なくなります。

駐車場経営では主に管理するのはその土地だけです。コインパーキングの場合は機器を使用しますが、主に管理するものはそれくらいです。

例えば賃貸住宅では建物や設備、複数の住人が住むことによるルール作りなどの様々な管理業務があります。
駐車場経営ではそれがほとんどないので管理運営が簡単であるという特徴があります。

それでは具体的に、駐車場経営にはどのようなメリットがあるのかを解説していきます。
駐車場経営には主に次の4つのようなメリットがあります。

• 税金対策になる
• 将来的な不労所得にできる
• 土地の広さや形を問わない
• 一時的な運用ができる

土地は所持しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。住居として登録している場合は住民税や自治会費などが掛かる場合もあり、何も活用しなければ現金が出ていくばかりとなってしまいます。
駐車場経営は初期費用や手間、リスクも少ないので、税金対策として活用しやすいビジネスです。

駐車場経営の利益は高くありませんが、初期投資費用を回収し終えたらあとはほぼ利益として収入を得ることが出来ます。
土地の購入や更地にする費用など初期投資をした場合はコツコツと返済が必要になりますが将来的には安定した不労所得として収入を得続けることが可能です。

駐車場経営では数台以上の車を停めるスペースさえあれば実施可能です。
狭い土地やいびつな形で家が建てられない、アパートやマンションを建てる広さもないような場合でも駐車場として活用することができます。

駐車場経営は土地があればすぐに始めることができます。
コインパーキングの場合を除いて、特に必要な建物や設備があるわけではありません。
とりあえず駐車場として土地の貸し出しを始めてもうまくいかなければすぐにやめることができます。

駐車場経営は利益が少なくても安定した収入を得やすいビジネスですが、リスクが全くないわけではありません。
駐車場経営のデメリットについてもしっかりと理解をしておきましょう。

駐車場経営のデメリットには次の3つがあります。

• 節税効果は低い
• 大きな利益は難しい
• 不向きな立地がある

駐車場経営は税金対策の活用はおすすめですが、節税という効果は低いと言えます。
住宅の場合、固定資産税では控除や敷地権による減税が可能です。しかし駐車場は住宅に含まれないのでこのような控除や減税がありません。
節税効果を狙った土地活用で、より利益を大きくしていきたいという場合には不向きです。

駐車場経営ではアパートやマンションなどの土地活用と比較して、大きな収益を得にくいというデメリットがあります。
収入は車の台数分に限られますし、効率化や規模を大きくしてもなかなか利益を上げることが難しい特徴があります。
低リスク低リターンの土地活用であり、コツコツと続けていくことが大切なビジネスです。

駐車場経営は土地の広さや形状の影響は少ないのですが、立地による影響は大きく受けます。
駐車場経営には「車は持っているけれど駐車場がない人がいる」ということが必要です。こうしたニーズのない土地ではどんなに広くて整った土地があってもうまくいきません。
例えば次のような場所は駐車場を作ったとしても借り手が見つかりにくい土地です。

• 近くに民家がない
• 近くに車を持っている人がいない
• どこにでも車を停められるような地域
• 自宅に広い土地を持っている人が多く住む地域など

ニーズがない土地ではどんなに良い駐車場を作っても借り手は見つかりません。このように立地によって駐車場としては不向きな土地というものがあります。

色々な土地活用がある中で、どのような人が土地活用に向いていると言えるのでしょうか？
主に次の3つのいずれかに当てはまる人は駐車場経営に向いている人と言えます。

• 広い土地を持っている人
• 将来的に資産を作りたい人
• 低リスクで土地活用したい人
• できるだけ手間をかけずに土地活用したい人

駐車場にできる土地を持っている場合は土地の購入費用が必要ありません。今からでも駐車場経営を始めることが出来ます。

土地なしでも駐車場経営ができないわけではありません。駐車場に向いている土地を購入し、コツコツ経営を続けていくことで将来的な資産にすることも可能です。

相続や税金対策で、とにかく土地を活用したい。リスクを負って大きな利益は必要ないから空地を何とか活用したいという人は駐車場経営という土地活用はおすすめです。

駐車場経営は管理業務が少ないビジネスです。不労所得や管理の手間がかからない土地活用をしたいと考えている人は駐車場経営のようなビジネスがおすすめです。

月極駐車場は契約した利用者が車を停めることができる駐車場で、収入は契約者から毎月決められた金額を支払ってもらいます。
収入面では変化が少なく、安定している特徴があります。

管理の手間はほとんどないので自営で行っている人も多くいます。
主な管理業務は次のような内容です。

• 利用希望者との契約
• 収支の管理
• 駐車場のメンテナンス（舗装や雑草処理）
• 利用者からのクレーム対応

月極駐車場の管理を委託する場合は委託する範囲によって業務の手間が変わってきます。
窓口のみを不動産会社等に委託する場合が多く、この場合は不動産会社を通して要望やクレームなどがオーナーに伝えられます。実際の対応はオーナー自身が行う必要があります。

全ての管理を委託できる業者もありますが、委託内容が多い程管理費としての金額は大きくなっていきます。

一括借り上げ方式は土地を貸してあとは委託業者が全て対応します。
自営や管理委託とは異なり、土地の賃料として委託業者から規定額の収入を得ます。どのような駐車場にするのか、どのような人に貸すかなども委託業者が判断して運営していくことになります。

月極駐車場のメリットは次の３つです

• 安定しやすい
• 収益が予想しやすい
• 利用者が分かる

月極駐車場では契約制なので継続した利用が見込めます、そのため収入が安定しやすく、収益の予測もしやすいことがメリットとして挙げられます。
収入が分かりやすいということは運営のしやすさにもつながることです。
また利用者が分かるということは不正利用やトラブルが少なくなります。

月極駐車場は立地や地域の特性の影響を大きく受ける特徴があります。これは場合によっては大きなリスクになります。

住宅地付近の空いている土地でも次のような場合は利用客が付きにくい場合があります。

例えば田舎のような場所で、車を停める場所に困らないような地域は駐車場を必要としません。都心のような場所ではそもそも車の所持数が少ないこともあります。
このような地域では駐車場の需要が見込めません。
需要のない地域では、努力をしても利用客は集まりません。

今は需要があっても将来的に都市計画などによって地域の特性が変化することもあります。
駐車場経営では地域の影響や変化についてのリスクがあることを理解しておきましょう。

月極駐車場はどのような形からでも始められるので、初期費用は0円～でも可能です。
更地であり平らな土地で駐車が可能であれば月極駐車場として経営を始めることはできます。
ただし、管理がずさんな駐車場はクレームなどのトラブルも多くなりやすいので注意が必要です。

砂利を敷く、アスファルトを敷くなど質を上げることで駐車場の価値を上げることもできます。

月極駐車場に向いている土地の特徴は車を持っている人が多く、駐車場が不足している地域の近くです。具体的な例としては次のような土地が月極駐車場に向いています。

• 戸建て住宅が密集している地域の中にある土地
• 近くにマンションなどの集合住宅が多い土地
• オフィスなどが多い地域の土地

住宅が密集している土地では多くの世帯が住み、中には駐車場がない、または狭くて困っているという人たちもいます。
中には子供が大きくなり、それぞれ自分の車を持つようになったことで駐車場が必要になるケースもあります。
徒歩圏内で自宅からすぐ近くの月極駐車場は需要があります。

マンションなどには駐車場もありますが、そのほとんどは台数に限りがあります。また近隣に駐車できるような場所が少なく、来客用に確保したいという人もいます。
特に大型のマンションが密集しているような近くでは月極駐車場の需要があります。

オフィスビルに会社を構えている場合、駐車場がないので近くの月極駐車場などと契約を結ぶケースが良くあります。会社の従業員用や営業用の車を停めておくなどの理由から、オフィスビルやテナントなど小規模の会社が多い地域では月極駐車場の需要があります。

コインパーキングは利用客と直接契約は行わず、不特定多数の利用客に対して使用した時間に応じて使用量を払ってもらう駐車場経営です。

• 機械の整備・点検・維持
• 収支の管理
• 駐車場のメンテナンス（舗装や雑草処理）
• 利用者からのクレーム対応
• 機械トラブルによる対応

コインパーキングの業務では契約がない代わりに機械の管理を行う必要があります。
機械のメンテナンスや対応には専門的な知識や不具合が生じたときにすぐに対応する必要があります。
そのためコインパーキングは自分ですべて管理することは難しく、管理委託か一括借り上げ方式で運用していくケースが多くなっています。

コインパーキングは機械で管理するため機械のトラブルが発生した場合は即対応が求められます。
例えば機械が止まって動かなくなってしまった場合、中に停めてある車は出庫することができなくなってしまいます。管理者がいないので明日何とかします！などというわけにはいかないので、コインパーキングで全ての管理を自分でやっているという人はほとんどいません。

コインパーキングの経営では一括借り上げ管理形態を採用しているケースが多くなります。

コインパーキング経営では専用の機械の導入やメンテナンス、トラブルの対応など、月極駐車場より手間や専門知識が必要になります。
専門の委託業者は複数の一括借り上げ方式によるコインパーキングを管理することで管理コストを最小限にしながら利益を出す仕組みを持っています。

オーナーは管理の手間がなくなり、効率的な収入を得ることができるので、一括借り上げ方式で委託するケースが多くなっています。

コインパーキングの主なメリットは次の2つが挙げられます。

• 月極駐車場より高い収益が可能
• 一括借り上げを希望する業者が多い

コインパーキングは利用率によって月極駐車場より高い収益を上げやすい特徴があります。

月極駐車場では賃料は固定されています。コインパーキングでは利用料が固定されていないので工夫によって収益を上げやすい駐車場とも言えます。

見た目、出入りのしやすさ、看板の見えやすさ、料金の工夫などで周囲のライバルコインパーキングとも差別化が可能です。

一括借り上げを行っている業者も多いので、様々な特徴の業者の中からオーナーの希望に合った業者を比較し、選ぶことができるという点も大きなメリットです。

コインパーキングの経営では月極と比較して収入が固定されていないので先が読みにくく不安定さがあるということがリスクとして挙げられます。

例えば観光地などで一定の利用率と収入が見込めるコインパーキングであっても、コロナのような突発的な異変が起きて人が来なくなると収入は激減します。
近隣に新しくもっと便利なコインパーキングができたり、料金の安いコインパーキングが出てきたりすると、コインパーキングの利用率に変動があり、経営の見通しが分かりにくくなってしまいます。

こうしたことからも競合の多いコインパーキングでは一括借り上げ方式など委託による運営を行うのがおすすめです。

コインパーキングの初期費用は土地の広さや元々の状況にもよりますが、一般的な更地で20～30台分ほどの広さで300万円～500万円ほどが相場です。

コインパーキングは入出庫を管理する機械が必ず必要になります。初期費用の半分以上が機械の費用です。他にもコインパーキングは基本的にアスファルトかコンクリートの駐車場です。
それら整地の費用も含めて300万円～500万円が相場となっています。

コインパーキングに向いている土地は月極駐車場とは大きく異なります。
コインパーキングは不特定多数の人が短時間ずつ利用することで効率よく収入を得ることができます。
そのため「一時的に車を停める機会が多い場所」がコインパーキングに向いている土地です。

具体的な例としては次のような土地がコインパーキングに向いています。

• 繁華街の近く
• 観光名所の近く
• 大きな病院や公共施設の近く
• 大きな駅の近く

いずれも人が多く集まり、一時的な遊びや用事があって訪れる場所という共通点があります。このような土地は一時的な駐車場の需要が高く、コインパーキングに向いています。

駐車場経営の始め方について、具体的な方法について話を進めていきます。

駐車場経営を始めるのに必要な資格というものはありません。
駐車場を管理、運営する際にも特に必要な資格はありません。

届出については必要な場合とそうでない場合があります。
管理しているのは都道府県で、駐車場法やバリアフリー法、各都道府県条例を根拠とした届出が必要な場合があります。

住宅街などで小規模な月極駐車場を始める際はほとんどの場合届出は必要ありません。

届出が必要なケースに当てはまるのは次の3点すべてに当てはまる駐車場です。

• 利用者が不特定の駐車場
• 料金を徴収する駐車場
• 広さが500㎡（約150坪）以上の駐車場

届出先は各都道府県となっています。都道府県によって担当する課の名称は異なりますので都道府県庁やホームページで確認しましょう。

駐車場の賃料は駐車場がある地域の相場に合わせた設定を行う必要があります。
必ずしも同じ金額にする必要はありませんが、例えば相場5,000円の地域で40,000円の賃料を設定してもまず借り手は見つからないでしょう。

借り手は安くて環境の良い駐車場を選びます。
地域の相場を考慮しながら自分の駐車場にどんな付加価値があるのかを考えて賃料を決めていきましょう。

賃料を高く設定したいのであれば、それなりの付加価値が必要になります。
アスファルトやコンクリ打ちされたきれいな舗装、カーポートや防犯設備を設置した安心感など、手間と費用をかけることで他の駐車場と差別化することができます。

賃料を上げた分費用が高くついたら意味がない。と感じてしまうかもしれません。
確かに無意味に投資しては費用の無駄です。
差別化に費用をかけることで利用客を確保したり、将来的な収益性を高めたりと、駐車場経営の可能性を広げることができます。

賃料は周辺地域の相場を参考に、どのような特徴の駐車場を運営していくかという視点で決めていきましょう。

駐車場の経営は自営にするべきか、委託にするべきか、または一括借り上げ方式が良いのか。
駐車場をどのように経営していくか悩むところです。
どのような経営方法を選んだらよいかを決める簡単な基準は、どのくらい手間をかけられるか。ということがポイントです。

自営の場合、委託費用はかからず全ての利益を得ることができますが、全ての業務を自分で行わなければなりません。利用者の対応、駐車場の管理、お金の管理、経営の戦略、広告など、いざ自分ですべてを行うとなるといろいろな業務が必要です。

業務委託すれば業務の負担は減りますがそれだけ得られる利益も減ります。

一括借り上げ方式は管理業務だけではなく初期費用や運営費も必要なく、一定の利益を得ることができます。
しかし一括借り上げをするからには利益の上がる可能性がある立地が必要です。
どのような土地でも依頼すれば受けてくれるわけではないということは覚えておきましょう。

駐車場経営を始める人のほとんどが副業や副収入、将来への投資が目的です。そういった目的の場合は自営ではなく業務委託にするのが現実的です。
駐車場経営で上手に利益を出すには知識や戦略も必要です。
手間をかけたくない場合や、よくわからないという場合は一括借り上げを利用して確実な利益を得るという選択肢の検討も良いでしょう。

駐車場経営は土地活用の中でもリスクの低いビジネスです。リスクが低い分得られるリターンも少ないのですが、コツコツ続けることで将来的に不労所得を得られる資産となります。

月極とコインパーキングは立地によって向き不向きがあります。
住宅地では月極が強く、繁華街など人が集まる非住宅地ではコインパーキングの方が有利です。
経営方法はどの程度委託するかによって、手間と収益に大きな違いがあります。

どのような経営に向いている土地なのかは、実際の土地を見てみないと分からないこともたくさんあります。まずはどのような土地活用が適しているかをプロに相談することも大切です。

川木建設では土地活用の相談も受け付けております。空地の悩みや土地活用での投資を考えている方はお気軽にご相談ください。