【2024年最新版】田舎の土地活用事例35選！事業の特徴とメリット・デメリットを解説

土地は使わなくても持っているだけで固定資産と見なされて税金だけはしっかりと取られてしまいます。自分の死後、子供たちに残してもありがたいどころか多額の相続税という現金を用意しなければならなくなります。
土地は持っているだけでは税金を吸い取られるだけですが、活用すればお金を生み出す資産になってくれます。

土地活用は人口の多い地域が有利なわけではありません。
人通りの多い地域ではビジネスチャンスも多く、土地の価格も上がります。しかし、田舎には田舎の資源と需要があります。
商業的に有利な土地と同じ目線で勝負するのではなく、持っている土地と周辺の環境、地域や住んでいる人の特徴と相性の良い活用方法を選ぶことが大切です。

土地活用　田舎の強みには次のようなことが挙げられます。

• 人口が少ない＝ライバルが少ない
• 土地が安い＝広い土地が手に入りやすい
• 老人が多い＝高齢者福祉の需要がある
• 開発が進んでいない＝自然が豊か

田舎だからといって土地の活用方法がないわけではありません。相性の良い活用方法に出会えていないだけという可能性もあります。

今回は土地の活用方法を以下の種類に分けて、全35種類の土地活用方法を紹介していきます。

• 賃貸住宅系
• 物置スペース系
• 貸店舗系
• 福祉系
• その他

それぞれの特徴の違い、得られるメリット、今持っている土地との相性を比較してみましょう。

賃貸住宅とは住居となるスペース、建物を貸し出して家賃で収入を得るビジネスです。
住宅関連は税金の優遇性が高いことから空地の活用としては最も人気があります。ただし立地によって需要が全く変わってくるので注意が必要です。
賃貸住宅といっても戸建て賃貸から集合住宅、長屋住宅など様々な形態があります。この章では賃貸住宅の形態を9つ紹介します。

アパートは4～8戸ほどの小規模な共同住宅です。マンションに比べると部屋数は少ないですが、空室時に家賃が得られないリスクは多少分散できます。
土地の広さは小規模から活用可能で、広ければ複数棟並べて建てるという方法もあります。
検討する際はどのような入居者を想定するか、具体的に決めておくことが大切です。なんとなく建てても入居者が集まりにくいので、どのような人たちをターゲットにして経営していくかを考えて置く必要があります。

重層アパートとは一般的なアパートやマンションのように、住人が共用する廊下や階段がないアパートのことです。共用部分がないのでアパートのような共同住宅ではなく「長屋」の取り扱いになります。
長屋の扱いになるとアパートと比較して消防設備の基準が緩和されます。ただし火災を防ぐという意味の基準に関しては緩くなるのではなく別の対策が増えると認識しておきましょう。

共用部分を作らないことで住人個々のプライバシーが確保しやすくなり、入居者の生活空間も広くとることができます。
オーナーは狭小地でもアパートを作りやすく、部屋が広くなればそれだけ家賃も高めに設定できるなどのメリットがあります。

テラスハウスは1世帯2階建ての住宅が横に連なっている賃貸住宅です。共用部分がないので重層アパート同様に法的には共同住宅ではなく「長屋」の取り扱いになります。
個々の賃貸は戸建てに近い作りにできます。日本は戸建て思想が強いのでファミリー層などの入居が見込める地域では有利な賃貸になります。
戸建を同じ数立てるよりも面積効率が高く、オーナーは少ない面積で高い家賃を設定しやすくなります

マンションという明確な定義があるわけではありませんが、通常3階建て以上の鉄筋コンクリート造の賃貸共同住宅のことをマンションと呼びます。
アパートよりも規模が大きいので建設費など初期費用が高額になります。規模が大きい分管理や入居者の対応の手間もアパートより多くなります。しかし戸数が多いということは賃貸で最も避けたい空室リスクを分散しやすいということです。
マンションは不動産物件としても資産価値が高く、総合的な利益の金額も大きくなります。マンション自体の取引やワンルーム等、部屋ごとの販売などアパート経営よりも幅広い運用方法があります。

戸建て賃貸はその名の通り、戸建て住宅を建てて賃貸物件として家賃収入で利益を得ます。他の賃貸と違い、別世帯と密接している部分がない賃貸住宅なのでファミリー層を中心に人気があります。
1棟に付き1戸なので空室リスクが最も高い賃貸住宅となりますが、他の賃貸と比べて一度入居してしまえば長期的に利用されやすいという特徴もあります。ファミリー層向けか、単身者向けなのかは立地によって変わってきます。
近年では持ち家より賃貸を好む人が増えており、戸建て賃貸の需要も増えています。

シェアハウスは1つの戸建て住宅の中に複数の住人が共同で住む賃貸住宅です。
シェアハウスの作り方に決まりはありませんが、住宅内のリビングやキッチン、トイレなど生活に必要な機能は共同で、住人は各部屋で個々に生活するのが基本的な形式です。
シェアハウスは住人同士のトラブルへの配慮やプライバシーの少なさから、入居者が集まるかどうかは地域や住む人の特性に影響を受けやすいといえる賃貸住宅です。

ガレージハウスは1階部分にガレージがある住宅です。戸建て住宅やガレージハウスが連なったテラスハウスタイプがあります。
ガレージは車やバイク好きだけではなく、近年はコロナの影響から個人で行う趣味や楽しみが増えたことからガレージを趣味の空間として利用したいという人が増えたことから需要が高まっています。
ガレージ付きということで、基本的に車やバイクを持っている入居希望者が多いので駅や繁華街から遠くても活用しやすい賃貸住宅です。

賃貸併用住宅とはオーナーの住居と別戸の賃貸住宅が一体となっている賃貸住宅です。1階に玄関が2つある縦割り型と階層によって分ける横割り型など、様々なレイアウトがあります。
建築コストは他の賃貸よりは安い方ですが、住宅としては高額になります。オーナーの住居エリアが全体の50%以上にすることで、マンションやアパートのローンより金利の安い住宅ローンの適用や、一般住宅としての優遇を受けつつ賃貸経営を行うことができます。

基本的にはマンション経営と同じですが、入居者を学生に絞ったマンションを学生マンションと呼びます。学生が利用しやすい設備やセキュリティなどの個性を付加することで、定期的に入退所する学生層の利用を狙った賃貸経営です。
立地や学校の有無の左右されやすい事業なので、計画する際には学校の移転、閉校があっても困らないかということも検討しておくことが大切です。
近隣に大学や専門学校が多い地域や複数の学校の中間地点に位置する駅の近くなどが需要の高いエリアになります。

物置・スペース貸し系の土地活用方法では、賃貸住宅よりは減税のメリットは少なくなりますが、田舎の土地活用には向いている物が多くあります。また、手間や業務が少ないというのも特徴です。立地条件の良いところでは高い収益を上げる場合もあります。繁華街や住宅街から離れていても影響が少なく、田舎の方が都合のよい事業も多くあります。
この章では物置やスペースを貸す土地活用を7つ紹介していきます。

月極駐車場経営は月単位で駐車スペースを賃貸して利益を得ます。経営の方法は自分ですべて行うか、一部またはすべての業務を管理会社に委託する方法があります。委託してしまえば、ほぼやることもなくなるので不労所得として毎月安定した収入を得ることができます。
立地に影響されることが多く、田舎でも大きな庭がある住宅や駐車スペースに困らない住宅が多い地域や車を必要としない地域、ライバルが多い地域では借り手が見つかりにくい傾向があるので周辺の需要はしっかり確認しておく必要があります。
月極駐車場は土地活用の中でも最も費用が掛からず気軽に始められ、やめるのも簡単な事業です。最低限車が止められる程度の整地と区画割りができていれば特に法的な手続きもなく始めることもできます。

コインパーキングは不特定多数の利用者に時間単位で駐車スペースを貸し出す事業です。経営の方法は自分で行うこともできますが多くは一部業務委託をするか、一括借り上げですべてを委託業者に任せ、土地の利用料としての賃料を受けとる方法が一般的です。
月極駐車場よりは多少手間とコストが掛かりますが、一括借り上げ方式であれば初期費用や維持費も借り上げている業者がもつのでリスクは少なく済みます。ただし一括借り上げ方式は利用価値、需要がない場所では受け入れてもらえないので、立地による影響も大きい事業となります。

貸し駐輪場は月極駐輪場と時間貸し駐輪場があります。時間貸し駐輪場はコインパーキングの駐輪場タイプと言えば分かりやすいかもしれません。時間貸し駐輪場は人が多くて土地が少ない都心部に需要が多く田舎で向いている立地を探すのは難しいでしょう。
貸し駐輪場であれば駅の近くなど自転車で乗り換えるような場所に土地をもっていると、土地活用として使える可能性があります。

コンテナスペースやトランクルームは小規模の収納スペースを貸し出す事業です。
敷地にコンテナを置いて、コンテナを倉庫としてレンタルするのが貸しコンテナと言います。トランクルームは貸しコンテナを含む小規模な倉庫や建築物の中に部屋があり、その部屋を倉庫の代わりとして貸し出します。
住居ではないので住居関連の現在や優遇は受けられませんが、立地に左右されにくく事業の開始と撤退もしやすい特徴があります。

貸倉庫とは敷地に倉庫を建てて、一般企業向けに貸し出す事業です。
賃貸など他の事業には向かない土地であっても広い土地を持っている場合、広さを活かして商業用の資材や在庫を保管する倉庫として貸し出すことができます。
倉庫を建てるコストが掛かりますが、風雨や砂埃、日焼け、盗難から保管物を守ることができるので幅広い需要に対応することができます。

資材置き場とは建築物のない敷地に建築資材や在庫商品を保管するスペースを貸し出す事業です。
貸倉庫と違い更地で行うので初期費用が安く済みます。保管できる荷物は屋外での保管で問題ないものに限られます。
収益はかなり低いですが手間や費用もほとんどかかりません。屋外なので雨で流れ出る薬品や臭いのする物などには注意が必要です。行う場合はどのようなものを保管するのか、確認するとともにルールを決めておくことも必要です。

敷地に看板を立て、掲載する広告費用で収入を得ます。
事業規模としては最も小さい部類に入ります。立地による影響も大きく、人通りや掲載して利益のある企業があるかどうかなど周辺の状況によります。
人通りが多い場所は他の土地活用の方が向いている場合も多いので積極的に看板を立てることはほとんどありませんが、未利用地に何もしないよりは、広告掲載の希望があれば立てておくことで多少でも収入を得ることができます。

貸店舗系の土地活用では基本的に土地を使っての運用は借りた人が考えます。オーナーは貸し出すだけなので手間が少ないという特徴があります。
入った店舗の経営が安定すればオーナーの収入も安定します。営業の形態によってはオーナーも経営を支援するような努力が必要です。
ここでは貸店舗系の土地活用方法を6つ紹介していきます。

賃店舗兼賃貸住宅とは、店舗と住宅一体型の建物を貸し出すものを指します。店舗と住宅が一体であることは自分でお店を始めたいという人にメリットがあります。家から職場の移動時間が全くないのでその分仕事に打ち込めます。家庭のことと仕事を両立しやすいことや、住宅と店舗を別々で借りるより安く済むなど、借り手のメリットが多いので需要がある貸店舗の形態です。
住宅としての優遇も活用できるので節税効果もあります。

事業用貸地とは、更地を事業用に貸し出す土地活用です。事業用に土地を貸し出す場合は長期間借地権を与えなければならないなどの制約があるため、この方法を行う場合は10年から50年の単位で土地を自由に扱えなくなることは把握しておきましょう。
オーナーは土地を貸すだけなので初期費用や経営のリスクを抱えることはなく、事業主が安定していれば継続して利益を得ることができます。

建て貸し型貸店舗はいわゆる貸店舗のことです。店舗となる建物をオーナーが用意し、そこにお店をやりたい人が入居します。内装や外観は借り手が費用を出してお店を作ります。事業を撤退する際に原状復帰するのが基本です。しかし中には倒産時に資金がなく元に戻せないトラブルが起きることもあります。入居の際に現状復帰の詳細を取り決めておくようにしましょう

貸事務所は貸店舗と違い商品を陳列しないオフィスを前提にした賃貸です。人通りなど店舗での集客が見込めないような場所でも広い駐車場を確保できる環境や駅から近いなど、会社として従業員を集めやすい場所であればオフィスとして利用できる可能性があります。
貸店舗での利用が見込めない場合はその土地の強みを生かして相性の良い活用方法と組み合わせることで利益を出すことができます。

テナントビルは貸店舗が複数集合した商店のマンションのようなものです。貸店舗が複数集まることでお客様の利便性も高まり集客率が上がります、また複数のテナントが入ることで空室リスクも分散し、経営も安定しやすくなります。
立地やライバルなどの状況やコンセプトがしっかりしていないとテナントが入らず大きな損害となってしまうリスクもあります。専門的な事前調査と綿密な計画性を持って取り組む必要がある土地活用です。

医療系貸店舗はクリニック、薬局など医療系のお店が入ることを前提とした貸店舗を作る活用方法です。
立地と医療系経営者の需要があることが前提なるので、どこにでもできるわけではありません。しかし入居が決まれば医療系は経営が安定しやすいので、家賃の安定的な収益や滞納などのリスクも少ない特徴があります。
入居していた医院が撤退した後でも整体や整骨院、歯科医院なども似たような間取りになるので、居抜きとして他の医療系の受け入れもしやすくなります。

福祉事業は安定性が高く、土地活用全体としても高い収益が見込めるものが多い活用方法です。その分基準や規制も多く、重い責任も課せられています。自分で運営する場合はかなりの労力を必要とし、不労所得とはなりにくい事業です。土地活用として行うのであれば実際の運営は委託することをおすすめします。
どの地域でも一定の需要があり、認可が下りて事業を開始できれば一般的な企業よりも倒産しにくい、長期的にも安定した利益を見込めます。
この章では福祉系の土地活用の具体例として7つの福祉サービスを紹介します。

サ高住とはサービス付き高齢者住宅のことで、比較的自立した高齢者の安否確認と生活相談のサービス提供を行います。実際の介護サービスは外部のサービスを利用したり、施設内のサービスを提供したりするタイプがあります。
介護関連のサービスに該当するので厳しい基準のクリアと認可が必要になります。しかしアパートやマンションを建てるのに比べて建築費の補助金制度や税制の優遇を受けることができるので資金的なメリットがあります。

介護支援事業所とは、介護保険でサービスを受けるケアプランの作成や介護サービスの紹介をしてくれるケアマネージャがいる事業所です。
ケアマネージャは1人で抱えることのできる利用者に制限があります。収益はサービスの需要とケアマネージャの人数によって変わってきます。
他の福祉系事業とは異なり必要とする建物は事務所だけなので狭い土地でも行うことができます。

グループホームとは認知症共同生活介護のことで、入居型の介護サービスを行う事業所です。入居できるのは軽度から中程度の認知症がある高齢者に限られます。
収益は介護保険と利用者の負担金になります。
小規模な入居型介護サービスで、大規模な介護施設より家庭的で自由度の高いサービスを受けられる違いがあります。広い土地と多額の資金を必要とする介護施設よりも小規模で行うことができます。

小規模多機能とは小規模多機能型居宅介護のことで、デイサービス、宿泊、訪問などあらゆるサービスで自宅での介護を支援するための介護事業所です。
収益は介護保険と利用者の負担金になります。訪問介護やデイサービスなどは通常利用した回数で収益が変わってしまいますが、小規模多機能は一人当たり月単位での請求となるので安定した収益を得やすくなります。

ケアハウスは1人で生活することが難しい人が入居できる共同の住宅です。安否確認や食事、介護サービスの提供を行う住宅です。小さな規模でも始めることができ、他の介護サービスと比較して設備や運営の基準も少ないので始めやすい介護サービスです。
比較的自立度の高い利用者が対象となるので業務の負担が少なく、運営形態の自由度も高いので様々なケースにも適応しやすい特徴があります。
戸建の改築や小規模な建物で開業が可能なため土地だけではなく相続した住宅などを利用することも可能です。

幼稚園は文部科学省が認可する学校の1つとしての位置づけになります。設立には学校法人の立ち上げや厳しい基準のクリア、人材の確保などが必要です。
初期費用は数億円規模で、職員なども多いことから毎月大きなお金が動きます。業務も責任も大きい事業と言えます。
建設費には国からの補助員を受けることもできます。自分で運営をするのではなく、設立のために土地を貸すということであれば定期的に安定した不労所得を得ることが可能です。

保育園はこども家庭庁が管轄する「保育」を目的とした施設です。
国が定めた基準をクリアした認可保育所、地方自治体が定めた基準をクリアした認証保育所、基準を満たしていない独自の保育サービスを提供する認可外保育所などの運営形態があります。

自動販売機は自分で機械を購入して設置する方法と、メーカーに土地を貸して設置する方法があります。
手間と費用がかからず、狭い土地でも行える活用方法ですが、利益も少なめです。
自分で購入して設置する場合は機械に数十万円と電気代の費用が必要です。また商品の補充も自分で行います。メーカーに委託する場合は本体も補充もメーカー側が行い、電気代は土地オーナーの負担となります。

平らな土地に大型の太陽光パネルを設置し、発電した電気を電力会社に買い取ってもらいます。
買取価格は国の政策で決められており、初期費用が回収できる価格が考慮されています。期間が限定されているのでそれ以降は自由価格で電力会社と取引することになります。
それほど高額ではありませんが月数万円～の安定した収入を得ることができる土地活用方法です。

観光やビジネスホテルなど、広い敷地と集客できる見込みのある広い土地を持っている場合に考えられる土地活用方法です。初期費用の金額が大きいので個人で簡単に始められるものではありません。
大きな資金を持っている人か、大手ホテル会社などが進出してくる際などに考えられる活用方法です。
費用のリスクが高く、専門的な知識や経験を持った人が経営を行う必要があります。

コインランドリーは大型の有料の洗濯機や乾燥機を使ってもらい利益を得ます。共働きの家庭が増える中、近年需要が増えている業界です。
建物と機械の導入を行えば始められますが、需要の高まりから競争が激しくなっている影響もあります。おしゃれなデザインや付加価値のあるコインランドリーも登場しており、初期費用も高くなってきています。
土地活用で手間をかけたくない、リスクをできるだけ減らしたいという人は、チェーン店に土地を貸すか、業務を委託することをおすすめします。

貸農園は空いている土地を農地として貸します。広い土地であれば農業系の企業や農家に貸し出すこともあります。狭い土地でも小さく区分けして家庭菜園として貸し出すことができます。趣味や定年後の楽しみとして菜園は需要が高い土地活用です。
利益は本当に少なく、お小遣い程度か土地を維持する程度となります。

土地活用の最終手段として、売却ということも考えられます。
何も使わずに維持していると現金だけが税金で吸い取られ続けてしまいます。使わない、使えない土地を持ち続けるというのは引き継ぐ家族にとっても負担になることがあるので、リスクや煩わしいことを考えたくないという場合は売却という選択肢も考えてみましょう。
また、どうしても使い勝手の悪い土地、自分のしたいことに合わない土地である場合は、売却して希望に合う土地を購入する資金にするという考え方もあります。

いかがでしょうか？様々な土地活用事例を知ることで、実際にお持ちの土地をどのように活用できるのか、アイデアやイメージがわいてきたのではないでしょうか？

今回は35の活用事例の特徴をざっくりと紹介していきました。実際には立地やオーナー様の要望、資金や地域との相性など詳細な条件によって活用方法の選定は変わってきます。

川木建設では土地活用に関する知識と経験豊富な職員がそろっています。土地活用で困っていること、悩んでいることがありましたらお気軽にご相談ください。